Η λήξη μιας μίσθωσης δεν οδηγεί πάντοτε στην οικειοθελή και έγκαιρη παράδοση του ακινήτου. Ο μισθωτής μπορεί να εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο μετά την παρέλευση της συμφωνημένης διάρκειας, ενώ ο εκμισθωτής επιθυμεί να ανακτήσει τη χρήση του για νέα εκμίσθωση, ιδιόχρηση, πώληση ή διαφορετική αξιοποίηση.
Με το ισχύον άρθρο 637 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, η διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου δεν περιορίζεται πλέον στην περίπτωση καθυστέρησης μισθωμάτων λόγω δυστροπίας. Μπορεί να ζητηθεί και λόγω παρέλευσης του ορισμένου χρόνου της μίσθωσης, καθώς και όταν μίσθωση ορισμένου χρόνου, μετά τη λήξη της, έχει καταστεί αορίστου χρόνου.
Η δυνατότητα αυτή δεν συνεπάγεται αυτόματη αποβολή του μισθωτή. Η διαδικασία προϋποθέτει ακριβή προσδιορισμό της νομικής λήξης της μίσθωσης, έγγραφη απόδειξη, εμπρόθεσμη εξώδικη πρόσκληση, πλήρη φάκελο και τήρηση των ειδικών κανόνων επίδοσης και αναγκαστικής εκτέλεσης.
Τι είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου
Η διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου αποτελεί ειδική, έγγραφη διαδικασία μέσω της οποίας ο εκμισθωτής μπορεί, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, να αποκτήσει εκτελεστό τίτλο για την απόδοση του ακινήτου χωρίς να προηγηθεί πλήρης συζήτηση αγωγής στο ακροατήριο.
Η διαδικασία στηρίζεται πρωτίστως στα έγγραφα. Στην αίτηση πρέπει να προσδιορίζεται με ακρίβεια το μίσθιο, να αναφέρεται ο λόγος για τον οποίο ζητείται η απόδοση και να επισυνάπτονται το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, η έκθεση επίδοσης της εξώδικης πρόσκλησης και κάθε άλλο σχετικό έγγραφο.
Η διαταγή, εφόσον εκδοθεί, αποτελεί εκτελεστό τίτλο. Στην περίπτωση απόδοσης λόγω λήξης, όμως, η εκτέλεσή της υπόκειται στην ειδική δίμηνη προθεσμία του άρθρου 640 ΚΠολΔ.
Πότε μπορεί να εκδοθεί λόγω λήξης της μίσθωσης
Το άρθρο 637 ΚΠολΔ προβλέπει δύο διακριτές περιπτώσεις.
- Μίσθωση ορισμένου χρόνου που λήγει
Η πρώτη περίπτωση αφορά μίσθωση για την οποία έχει συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια και έχει παρέλθει ο νομικά ισχύων χρόνος της.
Κατά το άρθρο 608 ΑΚ, η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει με την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου, χωρίς να απαιτείται καταγγελία. Για να αξιοποιηθεί, όμως, η διαδικασία του άρθρου 637 ΚΠολΔ, ο εκμισθωτής πρέπει να έχει επιδώσει στον μισθωτή εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την παρέλευση του ορισμένου χρόνου.
Δεν αρκεί επομένως να διαπιστωθεί εκ των υστέρων ότι το μισθωτήριο έληξε. Ο σχεδιασμός της διαδικασίας πρέπει να έχει αρχίσει τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την πραγματική και νομική ημερομηνία λήξης.
- Μίσθωση ορισμένου χρόνου που κατέστη αορίστου χρόνου
Η δεύτερη περίπτωση αφορά μίσθωση η οποία είχε αρχικά συναφθεί για ορισμένο χρόνο, αλλά μετά την παρέλευση της διάρκειάς της συνεχίστηκε ως αορίστου χρόνου.
Κατά το άρθρο 611 ΑΚ, σιωπηρή αναμίσθωση μπορεί να προκύψει όταν, μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου, ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο, ο εκμισθωτής γνωρίζει τη συνέχιση της χρήσης και δεν εναντιώνεται.
Στην περίπτωση αυτή, η εξώδικη πρόσκληση πρέπει να έχει επιδοθεί τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την υποβολή της αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης.
Επειδή η μίσθωση αορίστου χρόνου λήγει με καταγγελία, πρέπει παράλληλα να ελέγχεται αν η εξώδικη δήλωση περιλαμβάνει σαφή και έγκυρη καταγγελία της μίσθωσης, σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης και τα άρθρα 608 και 609 ΑΚ. Η τρίμηνη προϋπόθεση του άρθρου 637 ΚΠολΔ δεν καταργεί ούτε αντικαθιστά τους κανόνες του ουσιαστικού δικαίου για την έγκυρη λύση της μίσθωσης.
Η τρίμηνη εξώδικη πρόσκληση απόδοσης
Η προηγούμενη εξώδικη πρόσκληση αποτελεί ουσιώδη προϋπόθεση της διαδικασίας.
Ο χρόνος επίδοσης διαφοροποιείται ανάλογα με τη μορφή της μίσθωσης:
- στη μίσθωση ορισμένου χρόνου, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της,
- στη μίσθωση που κατέστη αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την κατάθεση της αίτησης.
Για λόγους σαφήνειας και αποδεικτικής ασφάλειας, η εξώδικη δήλωση είναι σκόπιμο να προσδιορίζει:
- τα στοιχεία του εκμισθωτή και του μισθωτή,
- το μίσθιο με ακριβή περιγραφή,
- το αρχικό μισθωτήριο και τις τυχόν παρατάσεις ή τροποποιήσεις,
- τη νομικά κρίσιμη ημερομηνία λήξης,
- τη σαφή βούληση του εκμισθωτή να μη συνεχιστεί η μισθωτική σχέση,
- την πρόσκληση για παράδοση του ακινήτου ελεύθερου από πρόσωπα και πράγματα,
- και, όπου απαιτείται, τη δήλωση καταγγελίας της αορίστου χρόνου μίσθωσης.
Η επίδοση πρέπει να είναι νόμιμη και να αποδεικνύεται με έκθεση επίδοσης, η οποία επισυνάπτεται στην αίτηση. Δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται το εξώδικο ως τυποποιημένο έγγραφο που μπορεί να χρησιμοποιείται χωρίς προηγούμενο έλεγχο του μισθωτικού φακέλου.
Ειδική προσοχή στην οικογενειακή στέγη
Όταν η μίσθωση έχει καταστεί αορίστου χρόνου, απαιτείται καταγγελία και το μίσθιο χρησιμοποιείται ως οικογενειακή στέγη, πρέπει να εξετάζεται και το άρθρο 612Α ΑΚ.
Αν η χρήση του ακινήτου ως οικογενειακής στέγης έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, η καταγγελία στην οποία προβαίνει ο εκμισθωτής είναι άκυρη αν δεν κοινοποιηθεί και στον σύζυγο του μισθωτή, με την ίδια απαιτούμενη προθεσμία.
Η πραγματική ημερομηνία λήξης της μίσθωσης
Ένα από τα συχνότερα λάθη είναι η μηχανική αποδοχή της ημερομηνίας που αναγράφεται στο αρχικό μισθωτήριο ή στην ηλεκτρονική δήλωση της ΑΑΔΕ.
Η νομικά κρίσιμη λήξη μπορεί να επηρεάζεται από:
- υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια,
- έγγραφες ή αποδεικνυόμενες παρατάσεις,
- συμβατικούς όρους αυτόματης ανανέωσης,
- μεταγενέστερα ιδιωτικά συμφωνητικά,
- ανταλλαγή ηλεκτρονικών μηνυμάτων,
- δηλώσεις στην ΑΑΔΕ,
- τη συμπεριφορά των μερών μετά την αρχική λήξη,
- ή τη σιωπηρή αναμίσθωση του άρθρου 611 ΑΚ.
Για τον λόγο αυτό, πριν από τον υπολογισμό του τριμήνου πρέπει να προσδιορίζεται πρώτα ποια είναι η πραγματική και νομικά αποδεικτέα ημερομηνία λήξης.
Ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης κύριας κατοικίας
Οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται, σύμφωνα με τη σύμβαση, ως κύρια κατοικία υπάγονται καταρχήν σε ελάχιστη τριετή διάρκεια, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος ή αόριστη διάρκεια.
Επομένως, αν σε μίσθωση κύριας κατοικίας αναγράφεται διάρκεια ενός ή δύο ετών, η παρέλευση του συμβατικού αυτού χρόνου δεν αρκεί κατά κανόνα για να θεμελιωθεί λήξη πριν από τη συμπλήρωση της νόμιμης τριετίας. Ο νόμος προβλέπει ειδική δυνατότητα σύντμησης της τριετίας μόνο υπό συγκεκριμένες και αυστηρές προϋποθέσεις.
Ελάχιστη διάρκεια επαγγελματικής μίσθωσης
Οι επαγγελματικές μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί μετά την έναρξη ισχύος του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 ισχύουν καταρχήν για τρία έτη, ακόμη και αν συμφωνήθηκαν για μικρότερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο.
Οι παλαιότερες επαγγελματικές μισθώσεις, καθώς και οι μισθώσεις που διέπονται από ειδικό καθεστώς, πρέπει να εξετάζονται χωριστά. Δεν είναι ασφαλές να εφαρμόζεται η τριετία αδιακρίτως σε κάθε σύμβαση που χαρακτηρίζεται ως «επαγγελματική».
Έγγραφη απόδειξη της έναρξης και της λήξης
Το άρθρο 637 ΚΠολΔ απαιτεί να αποδεικνύονται εγγράφως τόσο η έναρξη όσο και η λήξη της μίσθωσης.
Ο φάκελος μπορεί, ανάλογα με την υπόθεση, να περιλαμβάνει:
- το αρχικό υπογεγραμμένο μισθωτήριο,
- τη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην ΑΑΔΕ και την τυχόν αποδοχή της,
- συμφωνητικά παράτασης, ανανέωσης ή τροποποίησης,
- αλληλογραφία που αποτυπώνει συμφωνία για τη διάρκεια,
- την εξώδικη πρόσκληση και την έκθεση επίδοσης,
- έγγραφα που αποδεικνύουν τη διαδοχή στην ιδιότητα του εκμισθωτή,
- και κάθε άλλο έγγραφο σχετικό με την έναρξη, τη διάρκεια και τη λήξη της μίσθωσης.
Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ αποτελεί σημαντικό αποδεικτικό στοιχείο, αλλά δεν πρέπει να αξιολογείται απομονωμένα. Αν το περιεχόμενό της συγκρούεται με το ιδιωτικό συμφωνητικό, μεταγενέστερη συμφωνία ή άλλα έγγραφα, απαιτείται συνολική νομική εκτίμηση.
Εάν η έναρξη ή η λήξη εξαρτάται κυρίως από προφορικές συμφωνίες, αμφισβητούμενα πραγματικά περιστατικά ή μαρτυρική απόδειξη, η διαδικασία της διαταγής ενδέχεται να μην αποτελεί την ασφαλέστερη δικονομική επιλογή.
Ποιος εκδίδει πλέον τη διαταγή
Από την 1η Μαΐου 2026, η έκδοση των διαταγών απόδοσης μισθίου έχει ανατεθεί σε δικηγόρους που περιλαμβάνονται στους προβλεπόμενους καταλόγους.
Αρμόδιος είναι δικηγόρος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του Πρωτοδικείου στο οποίο δωσιδικεί η διαφορά. Αν δεν είναι δυνατό να οριστεί δικηγόρος του συγκεκριμένου συλλόγου, μπορεί να οριστεί δικηγόρος συλλόγου της περιφέρειας του αντίστοιχου Εφετείου.
Ο δικηγόρος που εκπροσωπεί τον εκμισθωτή προετοιμάζει την αίτηση, το σχέδιο της διαταγής και τον φάκελο των εγγράφων. Η έκδοση, όμως, ανατίθεται σε διαφορετικό δικηγόρο από τον σχετικό κατάλογο, σύμφωνα με το προβλεπόμενο σύστημα ανάθεσης.
Έλεγχος της αίτησης από τον ορισθέντα δικηγόρο
Ο ορισθείς δικηγόρος εξετάζει τη νομιμότητα της αίτησης και την πληρότητα των προσκομιζόμενων εγγράφων.
Μπορεί να ζητήσει:
- εξηγήσεις,
- συμπληρώσεις ή διορθώσεις της αίτησης,
- καθώς και βεβαιώσεις υπογραφής ιδιωτικών εγγράφων.
Αν δεν συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις ή ο αιτών δεν συμμορφωθεί με τις σχετικές υποδείξεις, η αίτηση απορρίπτεται.
Σύμφωνα με την ΥΑ 17255/2026, ο ορισθείς δικηγόρος οφείλει να εκδώσει την πράξη επί της αίτησης μέσα σε είκοσι ημέρες από την ενημέρωσή του για την ανάθεση. Η προθεσμία αναστέλλεται για όσο χρονικό διάστημα αναμένεται η συμμόρφωση του αιτούντος σε αίτημα διευκρινίσεων ή διορθώσεων.
Η εικοσαήμερη αυτή προθεσμία αφορά το στάδιο επεξεργασίας της αίτησης από τον ορισθέντα δικηγόρο. Δεν αποτελεί εγγυημένο συνολικό χρόνο ολοκλήρωσης της υπόθεσης, στην οποία πρέπει να συνυπολογιστούν η προετοιμασία, η κατάθεση, η ανάθεση, η έκδοση, η επίδοση και η νόμιμη προθεσμία πριν από την εκτέλεση.
Τι πρέπει να περιλαμβάνει ο φάκελος
Ο ακριβής φάκελος εξαρτάται από τη συγκεκριμένη μίσθωση. Κατά κανόνα απαιτούνται:
- η αίτηση και το σχέδιο της διαταγής,
- το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση,
- τα έγγραφα από τα οποία αποδεικνύεται η πραγματική διάρκεια και η λήξη,
- η εξώδικη πρόσκληση απόδοσης,
- η έκθεση επίδοσης,
- ακριβής περιγραφή του μισθίου,
- τα στοιχεία και η νομιμοποίηση των μερών,
- τυχόν τροποποιήσεις, παρατάσεις ή ανανεώσεις,
- και κάθε άλλο έγγραφο που είναι αναγκαίο για την απόδειξη των πραγματικών περιστατικών.
Λάθη στη διεύθυνση, στον όροφο, στον αριθμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας, στα στοιχεία των διαδίκων ή στη νομιμοποίηση του εκμισθωτή μπορούν να επηρεάσουν όχι μόνο την έκδοση, αλλά και την εκτέλεση της διαταγής.
Μπορούν να ζητηθούν και οφειλόμενα ποσά;
Κατά το άρθρο 645 ΚΠολΔ, στην αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης μπορεί να σωρευθεί αίτημα για:
- οφειλόμενα μισθώματα,
- κοινόχρηστες δαπάνες,
- τέλη,
- και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας,
εφόσον το ύψος των συγκεκριμένων απαιτήσεων αποδεικνύεται με δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα.
Δεν πρέπει να θεωρείται ότι κάθε χρηματική αξίωση του εκμισθωτή μπορεί αυτομάτως να ενταχθεί στη συγκεκριμένη διαδικασία. Αξιώσεις αποζημίωσης για φθορές, διαφυγόντα κέρδη ή άλλες αμφισβητούμενες ζημίες ενδέχεται να απαιτούν χωριστή αγωγή και διαφορετική αποδεικτική διαδικασία.
Πότε μπορεί να εκτελεστεί η διαταγή
Η διαταγή απόδοσης αποτελεί εκτελεστό τίτλο. Στην περίπτωση, όμως, που εκδίδεται λόγω λήξης της μίσθωσης, η αναγκαστική εκτέλεση δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί αμέσως.
Κατά το άρθρο 640 παρ. 3 ΚΠολΔ, πρέπει να παρέλθουν δύο μήνες από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου της διαταγής με επιταγή προς εκτέλεση.
Η δίμηνη αυτή προθεσμία διαφέρει από την εικοσαήμερη προθεσμία που ισχύει για τη διαταγή απόδοσης λόγω δυστροπίας. Ο εκμισθωτής πρέπει συνεπώς να λάβει υπόψη ότι η έκδοση της διαταγής δεν ταυτίζεται χρονικά με την πραγματική απόδοση του ακινήτου.
Ανακοπή από τον μισθωτή
Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε εργάσιμων ημερών από την επίδοσή της.
Ανάλογα με την υπόθεση, μπορεί να προβληθούν ισχυρισμοί ότι:
- η μίσθωση δεν είχε λήξει,
- δεν είχε συμπληρωθεί η νόμιμη ελάχιστη διάρκεια,
- δεν τηρήθηκε η τρίμηνη προθεσμία,
- υπήρξε παράταση ή ανανέωση,
- η μίσθωση δεν είχε καταγγελθεί εγκύρως,
- η έναρξη ή η λήξη δεν αποδεικνύεται εγγράφως,
- το εξώδικο ή η επίδοσή του παρουσιάζει ελάττωμα,
- ή δεν αποδεικνύεται η νομιμοποίηση του αιτούντος.
Η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει αυτοδικαίως την εκτέλεση της διαταγής. Για να ανασταλεί η εκτέλεση πρέπει να υποβληθεί χωριστό αίτημα αναστολής ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου, το οποίο κρίνεται σύμφωνα με τις νόμιμες προϋποθέσεις.
Πότε μπορεί να είναι προτιμότερη η αγωγή απόδοσης
Η διαταγή απόδοσης αποτελεί σημαντικό διαδικαστικό εργαλείο, αλλά δεν είναι κατάλληλη για κάθε διαφορά.
Η άσκηση αγωγής μπορεί να είναι ασφαλέστερη όταν:
- δεν υπάρχει επαρκής έγγραφη απόδειξη της έναρξης ή της λήξης,
- η διάρκεια της μίσθωσης εξαρτάται από προφορικές συμφωνίες,
- υπάρχουν σοβαρές διαφωνίες για παράταση, ανανέωση ή τροποποίηση,
- αμφισβητείται η ιδιότητα του εκμισθωτή ή η διαδοχή στη μίσθωση,
- υπάρχουν περίπλοκα ζητήματα ως προς το ακίνητο ή τα πρόσωπα που το κατέχουν,
- ή επιδιώκονται ευρύτερες αξιώσεις αποζημίωσης που δεν εντάσσονται στη διαδικασία του άρθρου 645 ΚΠολΔ.
Η επιλογή μεταξύ διαταγής και αγωγής πρέπει να γίνεται μετά από έλεγχο του συνόλου των εγγράφων και όχι μόνο με βάση την ημερομηνία που αναγράφεται στο μισθωτήριο.
Συνήθη λάθη των εκμισθωτών
Τα συνηθέστερα προβλήματα είναι:
- ο λανθασμένος υπολογισμός της τρίμηνης προθεσμίας,
- η αποστολή του εξωδίκου πριν εξακριβωθεί η πραγματική λήξη,
- η παράβλεψη της ελάχιστης νόμιμης τριετίας,
- η μη συνεκτίμηση μεταγενέστερων παρατάσεων ή της σιωπηρής αναμίσθωσης,
- η ασαφής διατύπωση της καταγγελίας σε μίσθωση αορίστου χρόνου,
- η αποκλειστική στήριξη στη δήλωση της ΑΑΔΕ παρά την ύπαρξη αντιφατικών εγγράφων,
- η ελλιπής περιγραφή του μισθίου ή των διαδίκων,
- και η εσφαλμένη αντίληψη ότι η διαταγή μπορεί να εκτελεστεί αμέσως μετά την έκδοσή της.
Ποιο είναι το πρακτικό χρονοδιάγραμμα;
Δεν υπάρχει ενιαίο και εγγυημένο χρονοδιάγραμμα για όλες τις υποθέσεις.
Οι βασικές νόμιμες χρονικές περίοδοι είναι:
- Ορισμένου χρόνου μίσθωση: επίδοση εξωδίκου τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη.
- Μίσθωση που κατέστη αορίστου χρόνου: επίδοση εξωδίκου τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την αίτηση.
- Έλεγχος από τον ορισθέντα δικηγόρο: είκοσι ημέρες από την ενημέρωση για την ανάθεση, με αναστολή της προθεσμίας όταν ζητούνται συμπληρώσεις.
- Αναγκαστική εκτέλεση: μετά την παρέλευση δύο μηνών από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση.
- Ανακοπή μισθωτή: δεκαπέντε εργάσιμες ημέρες από την επίδοση της διαταγής.
Στον συνολικό χρόνο πρέπει να προστεθούν η προετοιμασία του φακέλου, η κατάθεση, η ανάθεση, η επίδοση και τυχόν διαδικασία ανακοπής ή αναστολής.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μόνο και μόνο επειδή έληξε η μίσθωση;
Ναι. Δεν απαιτείται να υπάρχουν και απλήρωτα μισθώματα. Πρέπει, όμως, να αποδεικνύονται εγγράφως η έναρξη και η λήξη της μίσθωσης και να έχει τηρηθεί η ειδική τρίμηνη εξώδικη προδικασία του άρθρου 637 ΚΠολΔ.
Μπορεί ο εκμισθωτής να περιμένει πρώτα να λήξει η μίσθωση και μετά να στείλει το τρίμηνο εξώδικο;
Ναι, εφόσον η μίσθωση έχει ήδη λήξει και έχει καταστεί αορίστου χρόνου. Στην περίπτωση αυτή, το εξώδικο μπορεί να επιδοθεί μετά τη λήξη, αλλά πρέπει να παρέλθουν τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την υποβολή της αίτησης.
Αν η μίσθωση παραμένει ορισμένου χρόνου, το εξώδικο πρέπει να έχει επιδοθεί τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της.
Αρκεί η ημερομηνία λήξης που αναγράφεται στην ΑΑΔΕ;
Όχι πάντοτε. Η δήλωση της ΑΑΔΕ αποτελεί σημαντικό αποδεικτικό στοιχείο, αλλά πρέπει να συνεκτιμάται με το υπογεγραμμένο μισθωτήριο, τις τυχόν παρατάσεις, τις μεταγενέστερες συμφωνίες και τη συμπεριφορά των μερών.
Μπορεί να ζητηθεί απόδοση κατοικίας πριν συμπληρωθούν τρία έτη;
Κατά κανόνα όχι, όταν πρόκειται για μίσθωση κύριας κατοικίας που υπάγεται στον ν. 1703/1987, ακόμη και αν το μισθωτήριο αναγράφει μικρότερη διάρκεια. Υπάρχουν ειδικές εξαιρέσεις και δυνατότητα σύντμησης υπό τις αυστηρές προϋποθέσεις του νόμου.
Εφαρμόζεται η διαδικασία και σε επαγγελματικά ακίνητα;
Ναι, μπορεί να εφαρμοστεί και σε επαγγελματικές μισθώσεις. Πρέπει προηγουμένως να ελεγχθούν το εφαρμοζόμενο νομοθετικό καθεστώς, η νόμιμη ελάχιστη διάρκεια, οι συμβατικοί όροι και τυχόν παρατάσεις.
Ποιος εκδίδει τη διαταγή;
Η διαταγή εκδίδεται από δικηγόρο που ορίζεται από τον προβλεπόμενο κατάλογο της περιφέρειας του αρμόδιου Πρωτοδικείου. Δεν εκδίδεται από τον πληρεξούσιο δικηγόρο που επέλεξε ο εκμισθωτής για την προετοιμασία και κατάθεση της αίτησης.
Μπορούν να ζητηθούν μαζί και τα απλήρωτα ενοίκια;
Ναι, εφόσον αποδεικνύονται εγγράφως. Το άρθρο 645 ΚΠολΔ επιτρέπει επίσης, υπό την ίδια αποδεικτική προϋπόθεση, τη σώρευση απαιτήσεων για κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
Η ανακοπή του μισθωτή σταματά αυτομάτως την εκτέλεση;
Όχι. Η ανακοπή δεν έχει αυτοδικαίως ανασταλτικό αποτέλεσμα. Ο μισθωτής πρέπει να υποβάλει χωριστό αίτημα αναστολής και το αρμόδιο δικαστήριο αποφασίζει αν συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Συμπέρασμα
Η διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω λήξης παρέχει στον εκμισθωτή μία ειδική διαδικαστική δυνατότητα για την ανάκτηση της χρήσης του ακινήτου χωρίς να απαιτείται σε κάθε περίπτωση πλήρης συζήτηση αγωγής.
Η αποτελεσματικότητά της εξαρτάται, όμως, από τον έγκαιρο σχεδιασμό. Το κρίσιμο σημείο δεν είναι μόνο ότι «έληξε το μισθωτήριο», αλλά:
- ποια είναι η πραγματική και νομική ημερομηνία λήξης,
- αν τηρήθηκε η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια,
- αν η μίσθωση παρατάθηκε ή κατέστη αορίστου χρόνου,
- αν το εξώδικο επιδόθηκε στον σωστό χρόνο και με το κατάλληλο περιεχόμενο,
- και αν η έναρξη και η λήξη αποδεικνύονται επαρκώς με έγγραφα.
Η Karpouzis – Lianou & Associates Law Firm παρέχει νομική υποστήριξη σε εκμισθωτές και ιδιοκτήτες ακινήτων για τον έλεγχο μισθωτικών συμβάσεων, τη σύνταξη και επίδοση εξώδικων δηλώσεων, την έκδοση διαταγών απόδοσης μισθίου, τη διεκδίκηση οφειλόμενων μισθωμάτων και τη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης.
Η έγκαιρη εξέταση του μισθωτικού φακέλου επιτρέπει να προσδιοριστεί σωστά η ημερομηνία λήξης, να υπολογιστεί η τρίμηνη προθεσμία και να επιλεγεί η κατάλληλη διαδικαστική στρατηγική.
Το παρόν άρθρο έχει αποκλειστικά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Η εφαρμογή της διαδικασίας εξαρτάται από τη σύμβαση, τα διαθέσιμα έγγραφα, τη συμπεριφορά των μερών και τις ειδικές περιστάσεις κάθε υπόθεσης.
No comment