Εξάλειψη προσημείωσης υποθήκης

Η προσημείωση υποθήκης αποτελεί ένα συχνό βάρος που εγγράφεται σε ακίνητα με σκοπό την εξασφάλιση μιας απαίτησης (συνήθως τραπεζικού δανείου). Όταν η υποχρέωση εξοφληθεί ή πάψει να υφίσταται, ο ιδιοκτήτης πρέπει να προχωρήσει σε εξάλειψη της προσημείωσης, ώστε το ακίνητο να είναι ελεύθερο βαρών και να μπορεί να μεταβιβαστεί, να υποθηκευθεί ξανά ή να αξιοποιηθεί.

Από το 2024, με τον Ν. 5095/2024, η διαδικασία έχει εκσυγχρονιστεί: οι συναινετικές εγγραφές και εξαλείψεις δεν γίνονται πλέον με δικαστική απόφαση, αλλά με πράξη διαπιστευμένου δικηγόρου που ορίζεται από το Πρωτοδικείο.

 

Τι είναι η εξάλειψη προσημείωσης;

Είναι η νομική διαδικασία με την οποία διαγράφεται οριστικά μία προσημείωση υποθήκης από το Κτηματολόγιο ή το Υποθηκοφυλακείο.

Η προσημείωση μπορεί να έχει εγγραφεί:

• συναινετικά (π.χ. τραπεζικό δάνειο),
• με δικαστική απόφαση,
• με διαταγή πληρωμής ή άλλο εκτελεστό τίτλο.

Σκοπός της είναι να εξασφαλίσει τον δανειστή. Όταν ο λόγος εξασφάλισης εκλείψει (π.χ. εξόφληση), πρέπει να εξαλειφθεί.

 

Ποιους τρόπους προβλέπει ο νόμος για την εξάλειψη προσημείωσης;

Σύμφωνα με το ισχύον δίκαιο, η εξάλειψη γίνεται:

1. Με συναίνεση του δανειστή
   (μονομερής συμβολαιογραφική δήλωση – όπως η εξάλειψη υποθήκης)
2. Με πράξη διαπιστευμένου δικηγόρου
   (Ν. 5095/2024 – ο συνηθέστερος πλέον τρόπος για συναινετικές εξαλείψεις)
3. Με δικαστική απόφαση ή πρακτικό διαμεσολάβησης
   σε περίπτωση αντιδικίας
4. Αυτοδίκαια μετά από 90 ημέρες
   από την τελεσιδικία της απόφασης, αν η προσημείωση δεν τραπεί σε υποθήκη
5. Με αίτηση του υπερθεματιστή μετά από πλειστηριασμό

 

Διαδικασία ανά περίπτωση

1. Συναινετική εξάλειψη με πράξη δικηγόρου (μετά από εξόφληση δανείου)

Από το 2024, τόσο η εγγραφή όσο και η εξάλειψη γίνεται μέσω διαπιστευμένου δικηγόρου που ορίζει το Πρωτοδικείο.

Βήματα:

• Βεβαίωση εξόφλησης από την Τράπεζα/Fund
• Επικοινωνία μεταξύ δικηγόρων
• Έλεγχος τίτλων – προσημείωσης
• Κατάθεση αίτησης στο Πρωτοδικείο (με κατάλογο διαπιστευμένων δικηγόρων)
• Έκδοση πράξης εξάλειψης
• Καταχώριση στο Κτηματολόγιο/Υποθηκοφυλακείο

2. Συναινετική εξάλειψη προσημείωσης από διαταγή πληρωμής

Με τον Ν. 5095/2024, ακόμα και αν η προσημείωση εγγράφηκε μη συναινετικά λόγω διαταγής πληρωμής, μπορεί πλέον να εξαλειφθεί συναινετικά.

Η διαδικασία είναι ίδια με την παραπάνω (βεβαίωση εξόφλησης – πράξη δικηγόρου).

3. Μη συναινετική εξάλειψη (αντιδικία – ασφαλιστικά μέτρα)

Αν ο δανειστής δεν συναινεί, απαιτείται δικαστική απόφαση.

Το δικαστήριο των ασφαλιστικών μέτρων μπορεί να διατάξει την εξάλειψη, εφόσον πιθανολογηθεί ότι η απαίτηση έχει εξοφληθεί.

4. Εξάλειψη μετά από 90 ημέρες από την τελεσιδικία

Αν περάσουν 90 ημέρες από την τελεσιδικία της απόφασης και η προσημείωση δεν μετατραπεί σε υποθήκη, εξαλείφεται αυτοδικαίως.

5. Εξάλειψη μετά από πλειστηριασμό

Ο υπερθεματιστής που κατέβαλε το πλειστηρίασμα μπορεί να ζητήσει την εξάλειψη.

 

Καταχώριση στο Κτηματολόγιο / Υποθηκοφυλακείο

Μετά την έκδοση πράξης ή απόφασης:

• Υποβάλλεται αίτηση καταχώρισης
• Προσκομίζεται απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος
• Κατατίθεται επικυρωμένο αντίγραφο πράξης/απόφασης

Μετά την καταχώριση, η εξάλειψη είναι οριστική.

Σε περιοχές χωρίς Κτηματολόγιο, ακολουθείται η διαδικασία του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου ανάλογα με το στάδιο κτηματογράφησης.

 

Πόσο διαρκεί η διαδικασία;

• Από επικοινωνία δικηγόρων έως έκδοση πράξης: περίπου 3 εβδομάδες
• Καταχώριση στο Κτηματολόγιο: 1 μήνα έως και πάνω από 1 έτος, ανά περιοχή και φόρτο εργασίας

Επίσπευση είναι δυνατή σε περίπτωση κατεπείγοντος (π.χ. επικείμενη αγοραπωλησία) με προσκόμιση σχετικού εγγράφου (π.χ. προσύμφωνο).

 

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Τι χρειάζομαι για να ξεκινήσω συναινετική εξάλειψη;

Βεβαίωση εξόφλησης και δικηγόρο για την κατάθεση αίτησης.

Μπορεί να γίνει εξάλειψη αν η προσημείωση προέρχεται από διαταγή πληρωμής;

Ναι, πλέον επιτρέπεται συναινετική εξάλειψη ανεξαρτήτως αιτίας εγγραφής.

Υπάρχει λόγος να πάω σε αντιδικία ενώ έχω εξοφλήσει;

Μόνο αν ο δανειστής αρνηθεί να συναινέσει. Όμως έχει μεγαλύτερο χρόνο και αβεβαιότητα.

 

Ποιο Πρωτοδικείο είναι αρμόδιο;

Οποιοδήποτε Πρωτοδικείο που τηρεί λίστα διαπιστευμένων δικηγόρων (π.χ. Αθήνα, Πειραιάς).

 

Η εταιρεία μας

Η Δικηγορική Εταιρεία Karpouzis – Lianou & Associates Law Firm διαθέτει πολυετή εμπειρία στο δίκαιο ακινήτων και αναλαμβάνει:

✅ Συναινετικές εξαλείψεις μετά από εξόφληση δανείου ή διαταγής πληρωμής

✅ Μη συναινετικές εξαλείψεις σε περιπτώσεις αντιδικίας ή αμφισβήτησης απαίτησης

✅ Νομικό έλεγχο τίτλων και κτηματολογικών εγγραφών

✅ Διαχείριση επικοινωνίας με Τράπεζες και Funds

✅ Καταχώριση στο Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο έως την οριστική διαγραφή

Στόχος μας είναι η ασφαλής, ταχεία και πλήρης εξάλειψη κάθε βάρους από το ακίνητο των εντολέων μας, με νομική ακρίβεια και πλήρη προστασία των δικαιωμάτων τους.

 

Θέλετε να προχωρήσετε σε εξάλειψη προσημείωσης;

Επικοινωνήστε μαζί μας για να ελέγξουμε την περίπτωσή σας και να σας καθοδηγήσουμε βήμα προς βήμα.