Η ανακριβής καταχώριση ενός εμπράγματου δικαιώματος στις πρώτες εγγραφές του Ελληνικού Κτηματολογίου μπορεί να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στην ιδιοκτησιακή κατάσταση ενός ακινήτου. Ένα ακίνητο μπορεί, για παράδειγμα, να εμφανίζεται ως ιδιοκτησία άλλου προσώπου, να έχει καταχωριστεί με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή να αποτυπώνεται με εσφαλμένο δικαίωμα, ποσοστό συνιδιοκτησίας ή γεωμετρικά στοιχεία.
Η αγωγή διόρθωσης ανακριβούς πρώτης εγγραφής αποτελεί το βασικό δικαστικό μέσο προστασίας όταν αμφισβητείται το εμπράγματο δικαίωμα που εμφανίζεται στην πρώτη εγγραφή. Δεν είναι, ωστόσο, η κατάλληλη διαδικασία για κάθε κτηματολογικό σφάλμα. Ανάλογα με τη φύση της ανακρίβειας, μπορεί να προβλέπεται διαδικασία διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος, εξωδικαστική διόρθωση, αίτηση εκούσιας δικαιοδοσίας ή άλλη ειδική διαδικασία.
Για τον λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε δικαστική ενέργεια απαιτείται ακριβής προσδιορισμός τόσο του σφάλματος όσο και της διαδικασίας που προβλέπει ο νόμος για τη διόρθωσή του.
Τι Είναι η Πρώτη Κτηματολογική Εγγραφή
Πρώτες εγγραφές είναι εκείνες που μεταφέρονται από τους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες στα κτηματολογικά βιβλία μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης και αποτελούν τη βάση για κάθε μεταγενέστερη εγγραφή.
Μέχρι την οριστικοποίησή τους, οι πρώτες εγγραφές μπορούν να αμφισβητηθούν και να διορθωθούν με τις διαδικασίες του ν. 2664/1998. Αν δεν αμφισβητηθούν μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία, καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ του προσώπου που εμφανίζεται ως δικαιούχος.
Τι Είναι η Αγωγή Διόρθωσης Πρώτης Εγγραφής
Σύμφωνα με το άρθρο 6 παρ. 2 ν. 2664/1998, σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής μπορεί να ζητηθεί από το αρμόδιο Πρωτοδικείο:
- η αναγνώριση του εμπράγματου δικαιώματος που προσβάλλεται από την ανακριβή εγγραφή, και
- η ολική ή μερική διόρθωση της πρώτης εγγραφής.
Η αγωγή μπορεί να είναι αναγνωριστική ή διεκδικητική, ανάλογα με το περιεχόμενο της διαφοράς και το αν ζητείται, πέραν της αναγνώρισης του δικαιώματος, και η απόδοση του ακινήτου.
Πότε Απαιτείται Αγωγή
Η αγωγή αποτελεί κατά κανόνα την κατάλληλη διαδικασία όταν η πρώτη εγγραφή εμφανίζει ως δικαιούχο τρίτο πρόσωπο και ο πραγματικός δικαιούχος ζητεί την αναγνώριση του δικού του εμπράγματου δικαιώματος και τη διόρθωση της εγγραφής.
Αντίθετα, όταν πρόκειται για πρόδηλο σφάλμα, για περίπτωση που μπορεί να αντιμετωπιστεί εξωδικαστικά ή για ακίνητο που έχει καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ενδέχεται να εφαρμόζεται διαφορετική διαδικασία.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν η αιτούμενη διόρθωση επηρεάζει τα όρια, τη θέση, το σχήμα ή το εμβαδόν του ακινήτου, καθώς τότε η υπόθεση περιλαμβάνει και γεωμετρική μεταβολή και απαιτεί την τήρηση ειδικών τεχνικών προϋποθέσεων.
Ποιος Δικαιούται να Ασκήσει την Αγωγή
Η αγωγή μπορεί να ασκηθεί από οποιονδήποτε έχει άμεσο και ενεστώς έννομο συμφέρον να αναγνωριστεί το δικαίωμα που προσβάλλεται από την ανακριβή πρώτη εγγραφή.
Στην πράξη, ενάγων είναι συνήθως το πρόσωπο που ισχυρίζεται ότι είναι ο πραγματικός δικαιούχος της κυριότητας ή άλλου εγγραπτέου εμπράγματου δικαιώματος, καθώς και ο καθολικός ή ειδικός διάδοχός του, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Η Αποκλειστική Προθεσμία
Κατά τον γενικό κανόνα του άρθρου 6 παρ. 2 ν. 2664/1998, η αγωγή ασκείται μέσα σε αποκλειστική προθεσμία που λήγει την 31η Δεκεμβρίου του έτους εντός του οποίου συμπληρώνονται οκτώ έτη από την έναρξη της προθεσμίας.
Η προθεσμία αρχίζει από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης για την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή.
Ο υπολογισμός της δεν πρέπει, όμως, να γίνεται μόνο με βάση τον παραπάνω γενικό κανόνα. Για παλαιότερες κτηματογραφημένες περιοχές έχουν θεσπιστεί ειδικές μεταβατικές ρυθμίσεις και διαφορετικές καταληκτικές ημερομηνίες, ενώ για ορισμένες περιοχές οι σχετικές προθεσμίες έχουν ήδη λήξει. Απαιτείται επομένως έλεγχος της συγκεκριμένης περιοχής και της αντίστοιχης απόφασης έναρξης λειτουργίας.
Η προθεσμία είναι αποκλειστική. Ωστόσο, δεν είναι ακριβές ότι δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να ανασταλεί ή να διακοπεί. Ο νόμος προβλέπει την ανάλογη εφαρμογή συγκεκριμένων διατάξεων του Αστικού Κώδικα περί αναστολής και διακοπής, ενώ ειδική διακοπτική ενέργεια προβλέπεται και σε ορισμένες περιπτώσεις δικαστικής αίτησης για ακίνητο «αγνώστου ιδιοκτήτη». Η συνδρομή τέτοιας περίπτωσης δεν τεκμαίρεται, αλλά εξετάζεται με βάση τα συγκεκριμένα πραγματικά και νομικά δεδομένα.
Τι Συμβαίνει αν Παρέλθει η Προθεσμία
Αν η πρώτη εγγραφή δεν αμφισβητηθεί εμπρόθεσμα, οριστικοποιείται και παράγει αμάχητο τεκμήριο υπέρ του αναγραφόμενου δικαιούχου. Μετά την οριστικοποίηση δεν επιτρέπεται, κατά κανόνα, η μεταβολή του περιεχομένου της πρώτης εγγραφής.
Ο πραγματικός δικαιούχος δεν διατηρεί πλέον αξίωση διόρθωσης της πρώτης εγγραφής, μπορεί όμως, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να έχει ενοχική αξίωση απόδοσης του πλουτισμού ή αξίωση αποζημίωσης, εφόσον συντρέχουν οι όροι της αδικοπρακτικής ευθύνης. Η αυτούσια απόδοση του ακινήτου προβλέπεται μόνο υπό ειδικές προϋποθέσεις, ιδίως εφόσον δεν έχει μεσολαβήσει ειδική διαδοχή από επαχθή αιτία και εγγραφή της στο κτηματολογικό βιβλίο.
Κατά Ποιων Στρέφεται η Αγωγή
Η αγωγή στρέφεται κατά του προσώπου που αναγράφεται ως δικαιούχος στην πρώτη εγγραφή ή κατά των καθολικών διαδόχων του.
Αν έχει μεσολαβήσει ειδική διαδοχή, όπως πώληση ή άλλη μεταβίβαση του επίδικου δικαιώματος, η αγωγή πρέπει να στραφεί τόσο κατά του αρχικώς αναγραφόμενου δικαιούχου ή των καθολικών διαδόχων του όσο και κατά των ειδικών διαδόχων του.
Αν παραλειφθεί πρόσωπο που νομιμοποιείται παθητικά ή δεν του επιδοθεί νόμιμα η αγωγή, το δικαστήριο διατάσσει υποχρεωτικά και αυτεπαγγέλτως την προσεπίκλησή του. Η ρύθμιση αυτή δεν αναιρεί την ανάγκη εξαρχής ορθού προσδιορισμού όλων των αναγκαίων διαδίκων.
Αν στην πρώτη εγγραφή έχει σημειωθεί ότι εκκρεμεί η εξέταση αίτησης διόρθωσης από Επιτροπή Εξέτασης Υποθέσεων Κτηματογράφησης του άρθρου 7Α ν. 2308/1995, η αγωγή στρέφεται και κατά του αιτούντος τη διόρθωση. Η άσκησή της συνεπάγεται την αυτοδίκαιη λήξη της διαδικασίας ενώπιον της Επιτροπής.
Τι Ισχύει για Ακίνητα «Αγνώστου Ιδιοκτήτη»
Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν σημαίνει ότι ακολουθείται πάντοτε αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου.
Σε αρκετές περιπτώσεις η διόρθωση ζητείται με αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή και, μέχρι τον ορισμό του, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας.
Αν, όμως, πρόκειται για γεωτεμάχιο «αγνώστου ιδιοκτήτη» και ο αιτών επικαλείται ως τίτλο κτήσης έκτακτη χρησικτησία, ασκείται αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου. Ειδική εξαίρεση προβλέπεται για οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, για τις οποίες ακολουθείται η διαδικασία της αίτησης ακόμη και όταν ο αιτών επικαλείται έκτακτη χρησικτησία.
Όταν η εγγραφή αφορά εν μέρει «άγνωστο ιδιοκτήτη» και εν μέρει τρίτο πρόσωπο, η αγωγή στρέφεται τόσο κατά του Ελληνικού Δημοσίου όσο και κατά του τρίτου που εμφανίζεται ως δικαιούχος.
Η Διαδικασία Βήμα προς Βήμα
- Νομικός και τεχνικός έλεγχος
Εξετάζονται το κτηματολογικό φύλλο, το κτηματολογικό διάγραμμα, οι τίτλοι κτήσης, τα πιστοποιητικά μεταγραφής ή καταχώρισης, τυχόν κληρονομικά έγγραφα και κάθε άλλο στοιχείο που θεμελιώνει το προβαλλόμενο δικαίωμα.
Παράλληλα ελέγχεται αν η ανακρίβεια μπορεί να διορθωθεί με απλούστερη διοικητική ή δικαστική διαδικασία ή αν απαιτείται αγωγή.
- Τεχνική προετοιμασία
Αν η διόρθωση περιλαμβάνει γεωμετρική μεταβολή, απαιτείται συνεργασία με αρμόδιο μηχανικό και τήρηση της ειδικής τεχνικής διαδικασίας, συμπεριλαμβανομένου του τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών και του αποδεικτικού ηλεκτρονικής υποβολής του, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.
- Κατάθεση, επίδοση και καταχώριση της αγωγής
Η αγωγή κατατίθεται στο αρμόδιο καθ’ ύλην και κατά τόπον Πρωτοδικείο και εκδικάζεται κατά την τακτική διαδικασία του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.
Ακολουθούν η νόμιμη επίδοσή της στους εναγομένους και η καταχώρισή της στο οικείο κτηματολογικό φύλλο μέσα στις προβλεπόμενες προθεσμίες. Η καταχώριση αποτελεί αυτοτελή και κρίσιμη διαδικαστική ενέργεια· δεν θεραπεύει, όμως, γενικά οποιαδήποτε πλημμέλεια της αγωγής.
Για τη συζήτηση πρέπει να προσκομίζονται, επί ποινή απαραδέκτου, αντίγραφο του κτηματολογικού φύλλου και απόσπασμα του κτηματολογικού διαγράμματος, καθώς και τα ειδικά τεχνικά στοιχεία όταν ζητείται γεωμετρική μεταβολή.
- Υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης
Πριν από τη συζήτηση της αγωγής, ο ενάγων οφείλει, επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης, να προσκαλέσει όλους τους εναγομένους —εκτός των προσώπων αγνώστου διαμονής— σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή.
Αν επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό διαμεσολάβησης μπορεί να καταχωριστεί στο κτηματολογικό φύλλο και να αποτελέσει τη βάση για τη διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής. Αν η συμφωνία περιλαμβάνει γεωμετρικές μεταβολές, πρέπει να συνοδεύεται από τα προβλεπόμενα τεχνικά έγγραφα.
- Δικαστική απόφαση και διόρθωση
Αν η αγωγή γίνει δεκτή, η πρώτη εγγραφή διορθώνεται σύμφωνα με το διατακτικό της απόφασης όταν αυτή καταστεί αμετάκλητη. Αν η αγωγή απορριφθεί αμετάκλητα, η πρώτη εγγραφή οριστικοποιείται.
Τι Συμβαίνει αν ο Εναγόμενος Έχει Αποβιώσει
Ο νόμος προβλέπει ειδική ρύθμιση για την περίπτωση κατά την οποία διαπιστώνεται ότι ο εναγόμενος είχε αποβιώσει πριν από την κατάθεση ή την επίδοση της αγωγής.
Εφόσον η αγωγή κατατεθεί και καταχωριστεί στο κτηματολογικό φύλλο μέσα στην αποκλειστική προθεσμία, θεωρείται ότι έχει ασκηθεί νόμιμα ως προς όλες τις συνέπειές της. Κατά τη δικάσιμο δηλώνεται ο λόγος διακοπής της δίκης και η διαδικασία επαναλαμβάνεται κατά των διαδόχων σύμφωνα με τα άρθρα 289 έως 292 ΚΠολΔ.
Αν οι διάδοχοι έχουν ήδη σημειωθεί στο κτηματολογικό φύλλο σύμφωνα με την ειδική διαδικασία του νόμου, η αγωγή μπορεί να ασκηθεί απευθείας εναντίον τους.
Η ρύθμιση αυτή αφορά τη συγκεκριμένη περίπτωση του αποβιώσαντος εναγομένου και δεν σημαίνει ότι η καταχώριση θεραπεύει κάθε άλλη δικονομική ή ουσιαστική πλημμέλεια.
Όταν Εναγόμενο Είναι το Ελληνικό Δημόσιο
Όταν το Ελληνικό Δημόσιο εμφανίζεται ως δικαιούχος στην πρώτη εγγραφή, δεν εφαρμόζεται το άρθρο 8 του α.ν. 1539/1938.
Αυτό δεν σημαίνει ότι καταργούνται όλες οι ειδικές δικονομικές διατυπώσεις που συνδέονται με δίκη κατά του Δημοσίου. Εξακολουθούν να απαιτούνται η ορθή επίδοση, η νόμιμη εκπροσώπηση και οι λοιπές προϋποθέσεις της διαδικασίας.
Η υποχρεωτική αρχική συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης εφαρμόζεται πλέον και όταν εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο, καθώς και όταν εναγόμενοι είναι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου.
Πρακτικά Σημεία που Απαιτούν Προσοχή
- Ελέγξτε αν πρόκειται πράγματι για ανακριβή πρώτη εγγραφή και όχι για μεταγενέστερο ή πρόδηλο σφάλμα.
- Αναζητήστε την ακριβή καταληκτική ημερομηνία για τη συγκεκριμένη κτηματογραφημένη περιοχή.
- Ελέγξτε ολόκληρη την αλυσίδα των μεταγενέστερων εγγραφών και όλων των ειδικών ή καθολικών διαδόχων.
- Διαπιστώστε εγκαίρως αν απαιτείται γεωμετρική μεταβολή και τεχνική υποστήριξη από μηχανικό.
- Μην θεωρείτε ότι αρκεί μόνον η κατάθεση της αγωγής. Η επίδοση, η καταχώριση και η τήρηση της διαδικασίας διαμεσολάβησης είναι εξίσου κρίσιμες.
- Μην αναβάλλετε τον έλεγχο μέχρι το τέλος της αποκλειστικής προθεσμίας.
Συχνές Ερωτήσεις
Τι είναι η αγωγή διόρθωσης πρώτης εγγραφής;
Είναι η αγωγή με την οποία ζητείται η αναγνώριση εμπράγματου δικαιώματος που προσβάλλεται από ανακριβή πρώτη εγγραφή και η ολική ή μερική διόρθωση της εγγραφής.
Ποια είναι η προθεσμία άσκησης;
Κατά τον γενικό κανόνα, λήγει την 31η Δεκεμβρίου του έτους κατά το οποίο συμπληρώνονται οκτώ έτη από την έναρξη της προθεσμίας. Απαιτείται, όμως, ειδικός έλεγχος της περιοχής λόγω των μεταβατικών ρυθμίσεων και των ιδιαίτερων καταληκτικών ημερομηνιών που έχουν κατά καιρούς θεσπιστεί.
Αναστέλλεται ή διακόπτεται η προθεσμία;
Η αναστολή ή η διακοπή δεν επέρχεται αυτομάτως. Ο νόμος προβλέπει την ανάλογη εφαρμογή συγκεκριμένων διατάξεων του Αστικού Κώδικα και ορισμένες ειδικές περιπτώσεις διακοπής, οι οποίες πρέπει να εξετάζονται εξατομικευμένα.
Απαιτείται πάντοτε αγωγή για ακίνητο «αγνώστου ιδιοκτήτη»;
Όχι. Ανάλογα με το ακίνητο, το προβαλλόμενο δικαίωμα και τον τίτλο κτήσης, μπορεί να απαιτείται αίτηση εκούσιας δικαιοδοσίας ή αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου.
Κατά ποιων ασκείται η αγωγή;
Κατά του αναγραφόμενου δικαιούχου ή των καθολικών διαδόχων του και, αν έχει μεσολαβήσει ειδική διαδοχή, και κατά των ειδικών διαδόχων.
Είναι υποχρεωτική η διαμεσολάβηση;
Πριν από τη συζήτηση της αγωγής είναι υποχρεωτική η πρόσκληση των εναγομένων σε αρχική συνεδρία ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή, με τις εξαιρέσεις που προβλέπει ο νόμος.
Τι συμβαίνει αν ο εναγόμενος είχε αποβιώσει;
Η αγωγή μπορεί, υπό τις ειδικές προϋποθέσεις του νόμου, να διατηρήσει τα αποτελέσματά της εφόσον κατατέθηκε και καταχωρίστηκε εμπρόθεσμα. Η δίκη διακόπτεται και επαναλαμβάνεται κατά των διαδόχων.
Τι συμβαίνει μετά τη λήξη της προθεσμίας;
Η πρώτη εγγραφή οριστικοποιείται και παράγει αμάχητο τεκμήριο. Δεν είναι πλέον δυνατή η διόρθωσή της με την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2, χωρίς να αποκλείονται οι περιορισμένες ενοχικές αξιώσεις που προβλέπει ο νόμος.
Το παρόν άρθρο έχει αποκλειστικά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Η κατάλληλη διαδικασία, η προθεσμία και οι αναγκαίοι διάδικοι εξαρτώνται από τα στοιχεία κάθε συγκεκριμένης υπόθεσης και απαιτούν εξατομικευμένο νομικό και, όπου απαιτείται, τεχνικό έλεγχο. Επικοινωνήστε μαζί μας.
No comment