Η μεταβολή της εξωτερικής όψης μιας πολυκατοικίας, όπως το κλείσιμο βεράντας, η αντικατάσταση κουφωμάτων με διαφορετικό χρώμα ή η προσθήκη κατασκευής στο δώμα— μπορεί να δημιουργήσει διαφορά μεταξύ συνιδιοκτητών. Η τυχόν πολεοδομική τακτοποίηση της επέμβασης δεν αρκεί, από μόνη της, για να επιλύσει το ζήτημα στις μεταξύ τους ιδιωτικές σχέσεις.

Η εξωτερική όψη και τα κοινά μέρη της οικοδομής

Τα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ, σε συνδυασμό με τον Ν. 3741/1929, ρυθμίζουν την οριζόντια ιδιοκτησία και τη συγκυριότητα στα κοινά μέρη της οικοδομής. Για να κριθεί αν μια επέμβαση επιτρέπεται, εξετάζονται ιδίως η συστατική πράξη, ο κανονισμός της πολυκατοικίας, η φύση του συγκεκριμένου τμήματος του κτιρίου και οι συνέπειες της επέμβασης.

Η αρχιτεκτονική και αισθητική εμφάνιση του κτιρίου αποτελεί προστατευόμενο κοινό συμφέρον των συνιδιοκτητών. Ωστόσο, δεν είναι ορθό να θεωρείται αυτομάτως ότι κάθε επιμέρους στοιχείο της πρόσοψης έχει σε όλες τις οικοδομές την ίδια εμπράγματη κατάταξη. Το περιεχόμενο των τίτλων και του κανονισμού είναι καθοριστικό.

Τι προκύπτει από την ΑΠ 70/2019

Με την απόφαση 70/2019, ο Άρειος Πάγος επανέλαβε ότι η πολεοδομική νομιμότητα ή τακτοποίηση μιας κατασκευής δεν καταργεί τις απαγορεύσεις που απορρέουν από τον Ν. 3741/1929, τη συστατική πράξη ή τον κανονισμό. Στην υπόθεση εκείνη, ο κανονισμός προέβλεπε συγκεκριμένη πλειοψηφία για ορισμένες μεταβολές· συνεπώς, η απόφαση δεν θεμελιώνει έναν ενιαίο κανόνα ομοφωνίας για κάθε επέμβαση.

Επεμβάσεις που απαιτούν ιδιαίτερο έλεγχο

• Κλείσιμο εξώστη ή βεράντας και μεταβολή του περιγράμματος ή της εμφάνισης της όψης.
• Αντικατάσταση κουφωμάτων, κιγκλιδωμάτων ή χρωματισμών κατά τρόπο που διασπά την ενιαία εικόνα του κτιρίου.
• Κατασκευή πρόσθετου χώρου στο δώμα ή κατάληψη τμήματος που είναι κοινόκτητο ή κοινόχρηστο.
• Τοποθέτηση εξωτερικών μονάδων, επιγραφών, τεντών ή άλλου εξοπλισμού κατά παράβαση ειδικού όρου του κανονισμού.
• Εργασίες που επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό, κοινές εγκαταστάσεις, την ασφάλεια ή τη συνήθη χρήση της οικοδομής.

Οι παραπάνω επεμβάσεις δεν είναι όλες αυτομάτως παράνομες. Η νομιμότητά τους κρίνεται με βάση τους τίτλους, τον κανονισμό, τις απαιτούμενες αποφάσεις, τις τεχνικές συνέπειες και το ισχύον πολεοδομικό πλαίσιο.

Ο ρόλος της συστατικής πράξης και του κανονισμού

Ένας έγκυρος και μεταγεγραμμένος κανονισμός μπορεί να επιβάλλει ειδικότερους περιορισμούς στη χρήση ή μεταβολή των ιδιοκτησιών και των κοινών μερών. Οι περιορισμοί αυτοί δεσμεύουν, κατά κανόνα, και τους ειδικούς διαδόχους. Πρέπει, επομένως, να ελέγχεται ποιο όργανο αποφασίζει, με ποια πλειοψηφία και αν η συγκεκριμένη εργασία απαγορεύεται ή επιτρέπεται υπό όρους.

Αν δεν υπάρχει ειδική ρύθμιση, εφαρμόζονται οι κανόνες του νόμου: η άσκηση του δικαιώματος κάθε ιδιοκτήτη δεν πρέπει να παραβλάπτει τη χρήση των άλλων, την ασφάλεια, τον συνήθη προορισμό ή την προστατευόμενη εμφάνιση της οικοδομής.

Ποια μέσα μπορεί να εξετάσει ένας συνιδιοκτήτης

Κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να ζητήσει προστασία του δικαιώματός του στα κοινά μέρη ή της χρήσης της ιδιοκτησίας του. Η ενεργητική νομιμοποίηση και το κατάλληλο αίτημα εξετάζονται πάντως με βάση τον τίτλο, τον κανονισμό και τη συγκεκριμένη προσβολή.

Πρακτικά βήματα πριν από οποιαδήποτε ενέργεια

• Συγκεντρώστε τη συστατική πράξη, τον κανονισμό και τις τυχόν μεταγενέστερες τροποποιήσεις τους.
• Καταγράψτε την επέμβαση με φωτογραφίες, σχέδια και ασφαλή χρονολόγηση.
• Ελέγξτε την οικοδομική άδεια και τυχόν δήλωση υπαγωγής σε νόμο αυθαιρέτων, χωρίς να συγχέετε τον πολεοδομικό με τον ιδιωτικό έλεγχο.
• Ζητήστε τεχνική εκτίμηση όταν τίθενται ζητήματα στατικής επάρκειας, ορίων ή κοινών εγκαταστάσεων.
• Εξετάστε εγκαίρως την κατάλληλη εξώδικη ή δικαστική ενέργεια, ιδίως αν οι εργασίες βρίσκονται σε εξέλιξη.

Συχνές ερωτήσεις

Αν η κατασκευή έχει πολεοδομικά τακτοποιηθεί, μπορώ ακόμη να αντιδράσω;

Ναι, εφόσον προσβάλλονται δικαιώματα που απορρέουν από τον νόμο, τη συστατική πράξη ή τον κανονισμό. Η υπαγωγή σε πολεοδομικό νόμο δεν θεραπεύει αυτομάτως την ιδιωτική διαφορά.

Απαιτείται πάντοτε ομοφωνία για μεταβολή της όψης;

Όχι ως ενιαίος κανόνας για κάθε περίπτωση. Η απαιτούμενη συναίνεση ή πλειοψηφία εξαρτάται από τη φύση της επέμβασης, τους τίτλους, τον κανονισμό και τυχόν ειδική διάταξη.

Μπορεί ένας μόνο συνιδιοκτήτης να προσφύγει στο δικαστήριο;

Μπορεί να έχει αυτοτελές δικαίωμα δικαστικής προστασίας, αλλά η νομική βάση, η νομιμοποίηση και το κατάλληλο αίτημα πρέπει να αξιολογηθούν ειδικά.

Η πολυετής ανοχή νομιμοποιεί την επέμβαση;

Όχι αυτομάτως. Η παρέλευση χρόνου, η προηγούμενη συμπεριφορά των μερών και τυχόν ενστάσεις μπορεί να επηρεάσουν την υπόθεση, χωρίς να υποκαθιστούν κατ’ ανάγκην τον απαιτούμενο τίτλο ή τη συναίνεση.

Ο κανονισμός δεσμεύει έναν νέο αγοραστή;

Κατά κανόνα ναι, όταν έχει καταρτιστεί και δημοσιευθεί νόμιμα και αποτελεί μέρος του καθεστώτος της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ποιο είναι το πρώτο ασφαλές βήμα;

Ο έλεγχος τίτλων και κανονισμού, μαζί με την ακριβή τεχνική αποτύπωση της επέμβασης. Η εξώδικη όχληση δεν είναι μηχανικά κατάλληλη σε κάθε υπόθεση, αλλά συχνά εξετάζεται αφού διαμορφωθεί πλήρης εικόνα.

Συμπέρασμα

Η μεταβολή της όψης μιας πολυκατοικίας δεν κρίνεται μόνο από το αν έχει δηλωθεί στην πολεοδομία. Απαιτεί συνδυασμένο έλεγχο του νόμου, της συστατικής πράξης, του κανονισμού και των πραγματικών ή τεχνικών συνεπειών της επέμβασης.

Έχει πραγματοποιηθεί επέμβαση στην πολυκατοικία σας; Το γραφείο μας μπορεί να εξετάσει τους τίτλους, τον κανονισμό και τα διαθέσιμα στοιχεία και να αξιολογήσει τις κατάλληλες εξώδικες ή δικαστικές επιλογές.

Το παρόν άρθρο έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Κάθε υπόθεση απαιτεί εξατομικευμένη αξιολόγηση, με βάση τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και το ισχύον νομικό πλαίσιο. Για εξειδικευμένη συμβουλή, παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο μας.