Η αγορά ακινήτου δεν εξαντλείται στην υπογραφή του συμβολαίου. Προϋποθέτει έλεγχο της κυριότητας, των δημόσιων εγγραφών, των συμβατικών όρων και των στοιχείων που μπορούν να επηρεάσουν τη δυνατότητα ή την ασφάλεια της μεταβίβασης. Η αμοιβή δικηγόρου για αγορά ακινήτου συνδέεται με αυτή την έκταση εργασίας και δεν μπορεί να αξιολογηθεί ανεξάρτητα από το συγκεκριμένο αντικείμενο της εντολής.

Η νομική διάσταση της αγοράς ακινήτου

Κατά τον Αστικό Κώδικα, η μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτεί συμφωνία με συμβολαιογραφικό έγγραφο και την κατά νόμο καταχώρισή της. Η παρουσία δικηγόρου στο συμβόλαιο δεν αποτελεί σήμερα γενική προϋπόθεση κύρους της αγοραπωλησίας. Αυτό, όμως, δεν καταργεί την ανάγκη ανεξάρτητης νομικής αξιολόγησης πριν από την ανάληψη δεσμεύσεων.

Ο συμβολαιογράφος ελέγχει τη νομιμότητα της πράξης και ασκεί ουδέτερο θεσμικό ρόλο. Ο δικηγόρος που ενεργεί για τον αγοραστή εξετάζει τη συναλλαγή από τη σκοπιά των συμφερόντων του εντολέα του, αξιολογεί τα ευρήματα και εισηγείται πώς πρέπει να αποτυπωθούν στους όρους της συμφωνίας. Οι δύο λειτουργίες είναι διακριτές και συμπληρωματικές.

Τα βασικά στάδια της νομικής υποστήριξης

Η ακριβής σειρά δεν είναι ίδια σε κάθε συναλλαγή. Η αγορά διαμερίσματος σε καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας, η αγορά οικοπέδου, η απόκτηση ποσοστού εξ αδιαιρέτου ή η συναλλαγή με αλλοδαπό μέρος δημιουργούν διαφορετικές ανάγκες ελέγχου.

Ο έλεγχος πριν από προκαταβολή ή ιδιωτικό συμφωνητικό

Ένα έγγραφο ή μια προκαταβολή μπορεί να δημιουργήσει ουσιαστικές υποχρεώσεις πριν από το οριστικό συμβόλαιο. Ο νομικός χαρακτηρισμός του ποσού και οι συνέπειες επιστροφής ή απώλειάς του εξαρτώνται από το κείμενο, τον σκοπό και τις περιστάσεις της συμφωνίας. Για τον λόγο αυτό, ο έλεγχος δεν πρέπει να περιορίζεται στην ονομασία που χρησιμοποιεί το έγγραφο.

Όπου ο έλεγχος τίτλων, ο τεχνικός έλεγχος ή η χρηματοδότηση δεν έχουν ολοκληρωθεί, οι σχετικοί όροι μπορούν να αποτυπωθούν ως σαφείς προϋποθέσεις της συναλλαγής. Η διατύπωση πρέπει να προσδιορίζει τι ακριβώς ελέγχεται, μέχρι πότε και με ποια συνέπεια αν το αποτέλεσμα δεν είναι αποδεκτό.

Ο συντονισμός νομικού τεχνικού και φορολογικού ελέγχου

Ο έλεγχος τίτλων δεν πιστοποιεί τη νομιμότητα των κατασκευών, την πραγματική επιφάνεια, τα όρια ή τη στατική κατάσταση του ακινήτου. Αντίστοιχα, η τεχνική βεβαίωση δεν αποδεικνύει από μόνη της την κυριότητα ούτε αίρει βάρη ή ιδιωτικούς περιορισμούς. Η ασφαλής αξιολόγηση απαιτεί τα ευρήματα κάθε ελέγχου να εξετάζονται μαζί.

• Ο δικηγόρος αξιολογεί τους τίτλους, τις δημόσιες εγγραφές και τους συμβατικούς όρους.
• Ο μηχανικός ελέγχει, στο πεδίο της αρμοδιότητάς του, την πραγματική και πολεοδομική κατάσταση, τα σχέδια και τα τεχνικά στοιχεία.
• Ο συμβολαιογράφος καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και διαχειρίζεται τα απαιτούμενα δικαιολογητικά της μεταβίβασης.
• Ο φορολογικός σύμβουλος ή λογιστής εξετάζει ζητήματα που απαιτούν ιδιαίτερη φορολογική αξιολόγηση, ιδίως σε σύνθετες ή επενδυτικές δομές.

Πώς συνδέεται η αμοιβή δικηγόρου με την εντολή

Τα άρθρα 58 και 73 του Κώδικα Δικηγόρων θέτουν ως βασικό πλαίσιο την ελεύθερη έγγραφη συμφωνία της αμοιβής. Σε μια αγορά ακινήτου, το ουσιώδες δεν είναι μια απομονωμένη τιμή, αλλά το αν έχει προσδιοριστεί με ακρίβεια ποιο ακίνητο και ποιο δικαίωμα ελέγχονται, ποια αρχεία και έγγραφα περιλαμβάνονται, αν θα συνταχθεί γραπτή έκθεση και αν η εντολή επεκτείνεται στη διαπραγμάτευση ή στο συμβόλαιο.

Η πολυπλοκότητα της αλυσίδας τίτλων, τα περισσότερα δικαιώματα ή ακίνητα, οι εκκρεμείς εγγραφές, η ανάγκη διορθωτικών ενεργειών και η έκταση της συμβατικής υποστήριξης μεταβάλλουν το αντικείμενο της εργασίας. Για αυτό δεν υπάρχει μία ενιαία αμοιβή που να περιγράφει με ακρίβεια κάθε αγορά. Τέλη πιστοποιητικών, κτηματολογικές χρεώσεις, ΦΠΑ και λοιπές δαπάνες τρίτων πρέπει να διακρίνονται από τη δικηγορική αμοιβή.

Συχνές ερωτήσεις

Είναι υποχρεωτικός ο δικηγόρος στην αγορά ακινήτου;

Η παράστασή του στο συμβόλαιο δεν αποτελεί γενική προϋπόθεση κύρους. Η νομική υποστήριξη είναι διαφορετικό ζήτημα και αποβλέπει στον ανεξάρτητο έλεγχο του δικαιώματος, των εγγραφών και των όρων της συναλλαγής.

Πότε πρέπει να αρχίζει ο νομικός έλεγχος;

Κατά κανόνα πριν από δεσμευτική προκαταβολή, ιδιωτικό συμφωνητικό ή άλλο έγγραφο που μπορεί να δημιουργήσει υποχρεώσεις. Το ακριβές χρονικό σημείο εξαρτάται από τη δομή της συναλλαγής.

Ο ψηφιακός φάκελος μεταβίβασης αντικαθιστά τον έλεγχο τίτλων;

Όχι. Η ηλεκτρονική συγκέντρωση και διαβίβαση δικαιολογητικών εξυπηρετεί τη διαδικασία της μεταβίβασης, αλλά δεν υποκαθιστά την εξατομικευμένη νομική αξιολόγηση των τίτλων, των εγγραφών και των συμβατικών κινδύνων.

Ο έλεγχος τίτλων καλύπτει και τις αυθαίρετες κατασκευές;

Όχι. Τα πολεοδομικά και τεχνικά ζητήματα απαιτούν έλεγχο από αρμόδιο μηχανικό. Ο νομικός έλεγχος αξιολογεί τις συνέπειες των σχετικών ευρημάτων για τη συναλλαγή.

Υπάρχει σταθερή αμοιβή δικηγόρου για αγορά ακινήτου;

Όχι. Η αμοιβή συμφωνείται εγγράφως και εξαρτάται από το περιεχόμενο και την έκταση της εντολής. Η σαφής περιγραφή της εργασίας είναι ουσιωδέστερη από μια τιμή χωρίς αντίστοιχο αντικείμενο.

Αρκεί να ελεγχθεί ο τελευταίος τίτλος του πωλητή;

Το απαιτούμενο βάθος της έρευνας εξαρτάται από τον τρόπο κτήσης, τη συνέχεια των τίτλων, τις εγγραφές και τα ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Συμπέρασμα

Η νομική υποστήριξη μιας αγοράς ακινήτου έχει αξία όταν αρχίζει πριν από την ουσιαστική δέσμευση και συνδέει τα ευρήματα του ελέγχου με τους όρους της συναλλαγής. Η αμοιβή δικηγόρου αποτυπώνει το συμφωνημένο εύρος αυτής της εργασίας και όχι μια τυποποιημένη υπηρεσία ίδια για κάθε ακίνητο.

Εξετάζετε αγορά ακινήτου; Το γραφείο μας μπορεί να αναλάβει τον νομικό έλεγχο και τη συμβατική υποστήριξη της συναλλαγής, με αντικείμενο που προσδιορίζεται βάσει του ακινήτου, των τίτλων και του σταδίου στο οποίο βρίσκεται η αγορά.

Το παρόν άρθρο έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Κάθε υπόθεση απαιτεί εξατομικευμένη αξιολόγηση, με βάση τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και το ισχύον νομικό πλαίσιο. Για εξειδικευμένη συμβουλή, παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο μας.