Ο έλεγχος τίτλων ακινήτου είναι νομική έρευνα της προέλευσης και της σημερινής κατάστασης ενός εμπράγματου δικαιώματος. Δεν αποτελεί τυπική αναζήτηση ενός μόνο πιστοποιητικού ούτε εγγύηση ότι δεν υπάρχει κανένας κίνδυνος. Σκοπός του είναι να συνδέσει τους τίτλους με τις δημόσιες εγγραφές, να εντοπίσει ζητήματα που επηρεάζουν τη συναλλαγή και να καθορίσει αν απαιτούνται πρόσθετες ενέργειες.
Το αντικείμενο του ελέγχου τίτλων
Η έρευνα αρχίζει με την ακριβή ταυτοποίηση του ακινήτου και του δικαιώματος που πρόκειται να μεταβιβαστεί. Άλλο αντικείμενο έχει η πλήρης κυριότητα και άλλο η ψιλή κυριότητα, η επικαρπία, ένα ποσοστό εξ αδιαιρέτου ή μια οριζόντια ιδιοκτησία μαζί με παρακολουθήματα και δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης.
Στη συνέχεια εξετάζονται ο τρόπος με τον οποίο απέκτησε το δικαίωμα ο σημερινός δικαιούχος, η συνέχεια των προηγούμενων τίτλων και η συμφωνία τους με τις καταχωρίσεις. Η αξιολόγηση δεν περιορίζεται στην ύπαρξη ενός συμβολαίου. Ελέγχεται αν ο τίτλος αφορά το ίδιο ακίνητο και δικαίωμα, αν έχει τηρηθεί η απαιτούμενη δημοσιότητα και αν υπάρχουν γεγονότα ή εγγραφές που επηρεάζουν τη διάθεση.
Οι βασικές ενότητες της έρευνας
| Ενότητα | Τι εξετάζεται | Γιατί έχει σημασία |
| Ταυτότητα ακινήτου | Περιγραφή, θέση, ποσοστό, όροφος ή τμήμα, ΚΑΕΚ όπου υπάρχει και σύνδεση με τα συνοδευτικά στοιχεία | Πρέπει να προκύπτει ότι οι τίτλοι και οι εγγραφές αφορούν το ίδιο δικαίωμα |
| Τίτλοι κτήσης | Συμβόλαια, δικαστικές αποφάσεις, κληρονομική διαδοχή ή άλλος νόμιμος τρόπος κτήσης | Αποδεικνύεται η προέλευση και η συνέχεια της κυριότητας |
| Δημόσιες εγγραφές | Μεταγραφή ή καταχώριση τίτλων και έρευνα των συναφών κτηματολογικών ή μεταγραφικών στοιχείων | Η απαιτούμενη δημοσιότητα αποτελεί κρίσιμο στοιχείο της εμπράγματης μεταβολής |
| Βάρη και δεσμεύσεις | Υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις, δουλείες και λοιπές καταχωρισμένες επιβαρύνσεις | Μπορούν να περιορίζουν τη διάθεση ή να απαιτούν άρση, συναίνεση ή ειδική συμβατική ρύθμιση |
| Καθεστώς συνιδιοκτησίας | Σύσταση, κανονισμός, κοινόκτητα μέρη, παρακολουθήματα και αποκλειστικές χρήσεις | Οι τίτλοι μπορεί να περιέχουν περιορισμούς που δεν προκύπτουν από μια απλή περιγραφή του διαμερίσματος |
Η έρευνα στα σημερινά και στα παλαιότερα αρχεία
Η αρμόδια πηγή έρευνας εξαρτάται από το σύστημα δημοσιότητας που ισχύει για την περιοχή και από το χρονικό σημείο των πράξεων. Τα Κτηματολογικά Γραφεία και τα Υποκαταστήματά τους τηρούν σήμερα κτηματολογικά στοιχεία και, κατά περίπτωση, αρχεία του προγενέστερου συστήματος μεταγραφών και υποθηκών. Η έρευνα μπορεί επομένως να απαιτεί συνδυασμό νεότερων κτηματολογικών εγγραφών και παλαιότερων βιβλίων ή τίτλων.
Η μεμονωμένη ανάγνωση ενός κτηματολογικού φύλλου ή ενός πιστοποιητικού δεν αρκεί πάντοτε για την κατανόηση της νομικής ιστορίας. Οι εγγραφές πρέπει να συσχετίζονται με τις πράξεις στις οποίες στηρίζονται, τις τυχόν διορθώσεις και τα στοιχεία που προσδιορίζουν το ακίνητο.
Η χρονική έκταση του ελέγχου
Δεν υπάρχει ενιαίος νόμιμος κανόνας που να επιβάλλει σε κάθε υπόθεση έλεγχο ακριβώς είκοσι ετών. Η εικοσαετία έχει ιδιαίτερη σημασία για την έκτακτη χρησικτησία του άρθρου 1045 ΑΚ, αλλά το κατάλληλο βάθος της έρευνας καθορίζεται από τον τρόπο κτήσης, τη συνέχεια των τίτλων, το είδος του δικαιώματος, τις εμφανείς ασυνέχειες και τον κίνδυνο που πρέπει να αξιολογηθεί.
Σε έναν καθαρό συμβολαιογραφικό τίτλο μπορεί να ανακύπτει ανάγκη ελέγχου συγκεκριμένων προηγούμενων πράξεων. Σε κτήση από κληρονομία, χρησικτησία, δικαστική απόφαση ή διορθωτική πράξη μπορεί να απαιτείται διαφορετική και συχνά ευρύτερη προσέγγιση. Η χρονική περίοδος δεν επιλέγεται μηχανικά αλλά αιτιολογείται από την αλυσίδα του δικαιώματος.
Η νομική αξιολόγηση των ευρημάτων
| Εύρημα | Πιθανή σημασία | Επόμενος έλεγχος |
| Υποθήκη ή προσημείωση | Δεν σημαίνει πάντοτε ότι η μεταβίβαση είναι αδύνατη, αλλά απαιτεί σαφή διαδικασία εξόφλησης και εξάλειψης | Έλεγχος δικαιούχου, ποσού, συναίνεσης και χρονισμού της εξάλειψης |
| Κατάσχεση ή απαγόρευση διάθεσης | Μπορεί να εμποδίζει ή να καθιστά ιδιαίτερα επισφαλή τη συναλλαγή | Έλεγχος ισχύος, έκτασης και νόμιμης άρσης πριν από δέσμευση |
| Διεκδίκηση ή αγωγή | Δηλώνει αμφισβήτηση του δικαιώματος ή άλλο ουσιώδες εμπράγματο ζήτημα | Μελέτη δικογράφου, σταδίου της διαφοράς και συνεπειών για τον αγοραστή |
| Ασυμφωνία τίτλου και κτηματολογικής εγγραφής | Μπορεί να αφορά περιγραφή, δικαιούχο, ποσοστό, θέση ή γεωμετρικά στοιχεία | Διάκριση νομικής από τεχνική απόκλιση και επιλογή κατάλληλης διαδικασίας διόρθωσης |
| Περιορισμός σε σύσταση ή κανονισμό | Μπορεί να επηρεάζει τη χρήση, τη μεταβολή ή την εκμετάλλευση της ιδιοκτησίας | Ερμηνεία του τίτλου και έλεγχος της δεσμευτικότητας του περιορισμού |
Ένα εύρημα δεν οδηγεί αυτομάτως στην ίδια λύση. Μπορεί να απαιτεί πρόσθετο έγγραφο, διορθωτική πράξη, άρση βάρους, ειδικό όρο στο προσύμφωνο ή αναβολή της υπογραφής. Σε άλλες περιπτώσεις, το ζήτημα μπορεί να είναι τόσο ουσιώδες ώστε η συναλλαγή να μην πρέπει να προχωρήσει με την προτεινόμενη μορφή.
Τα όρια του ελέγχου τίτλων
Ο έλεγχος βασίζεται στους τίτλους, στα έγγραφα που τίθενται υπόψη και στις δημόσιες εγγραφές που είναι διαθέσιμες κατά τον χρόνο της έρευνας. Δεν αποκαλύπτει αναγκαστικά κάθε μη καταχωρισμένο πραγματικό γεγονός και δεν αντικαθιστά την αυτοψία, την τοπογραφική ταύτιση, τον πολεοδομικό έλεγχο ή την εξέταση της πραγματικής κατοχής.
- Τα όρια, το εμβαδόν και η αντιστοιχία με την πραγματική κατάσταση απαιτούν τεχνική αξιολόγηση όπου ανακύπτει σχετικό ζήτημα.
- Η νομιμότητα κατασκευών και χρήσεων εξετάζεται από τον αρμόδιο μηχανικό με βάση τα απαιτούμενα στοιχεία.
- Η ύπαρξη μίσθωσης, κατοχής τρίτου ή άλλης πραγματικής κατάστασης πρέπει να διερευνάται και πέρα από τις δημόσιες εγγραφές, όταν το απαιτούν οι περιστάσεις.
- Νεότερες εγγραφές μπορεί να καταχωριστούν μετά τον αρχικό έλεγχο, γι’ αυτό ενδέχεται να απαιτείται επικαιροποίηση πριν από την υπογραφή.
Η αμοιβή δικηγόρου για τον έλεγχο τίτλων
Κατά τα άρθρα 58 και 73 του Κώδικα Δικηγόρων, η αμοιβή για τον έλεγχο τίτλων καθορίζεται καταρχήν ελεύθερα με έγγραφη συμφωνία. Η συμφωνία πρέπει να αντιστοιχεί σε σαφές αντικείμενο: ποιο δικαίωμα ελέγχεται, σε ποια αρχεία, με ποιο χρονικό εύρος, αν περιλαμβάνεται έγγραφη έκθεση και αν προβλέπονται συμπληρωματικές έρευνες ή ενέργειες μετά τα ευρήματα.
Η αναφορά μιας τιμής χωρίς αυτά τα στοιχεία δεν επιτρέπει ουσιαστική σύγκριση, επειδή δύο έλεγχοι τίτλων μπορεί να διαφέρουν σημαντικά ως προς τον αριθμό των πράξεων, τα αρχεία, την πολυπλοκότητα και την ανάγκη περαιτέρω νομικής αξιολόγησης. ΦΠΑ, τέλη, πιστοποιητικά και αντίγραφα αποτελούν διακριτές επιβαρύνσεις και πρέπει να αποσαφηνίζονται.
Συχνές ερωτήσεις
Ο έλεγχος τίτλων είναι το ίδιο με ένα πιστοποιητικό βαρών;
Όχι. Ένα πιστοποιητικό αποτελεί συγκεκριμένο στοιχείο της έρευνας. Ο έλεγχος τίτλων συνδυάζει τίτλους, εγγραφές και νομική αξιολόγηση της αλυσίδας του δικαιώματος.
Υπάρχει πάντοτε υποχρεωτικός έλεγχος είκοσι ετών;
Όχι ως ενιαίος νόμιμος κανόνας. Η εικοσαετία συνδέεται ιδίως με την έκτακτη χρησικτησία, ενώ το απαιτούμενο εύρος της έρευνας εξαρτάται από τον τρόπο κτήσης και τα δεδομένα της υπόθεσης.
Πρέπει να γίνεται έρευνα και σε Κτηματολόγιο και σε παλαιό Υποθηκοφυλακείο;
Η έρευνα γίνεται στα αρμόδια σημερινά γραφεία και στα αρχεία που είναι αναγκαία για το συγκεκριμένο ακίνητο. Ανάλογα με την περιοχή και τον χρόνο των πράξεων, μπορεί να χρειαστεί συνδυασμός συστημάτων.
Ένα βάρος σημαίνει ότι η αγορά ματαιώνεται;
Όχι πάντοτε. Η φύση, η ισχύς και η δυνατότητα νόμιμης άρσης του βάρους πρέπει να αξιολογηθούν πριν αποφασιστεί αν και με ποιους όρους μπορεί να προχωρήσει η συναλλαγή.
Ο έλεγχος τίτλων καλύπτει το εμβαδόν και τα όρια;
Αξιολογεί τις σχετικές περιγραφές και εγγραφές, αλλά η πραγματική και γεωμετρική ταύτιση απαιτεί τεχνικό έλεγχο όταν ανακύπτει σχετικό ζήτημα.
Υπάρχει σταθερή αμοιβή για κάθε έλεγχο τίτλων;
Όχι. Η αμοιβή συμφωνείται εγγράφως και εξαρτάται από το συγκεκριμένο εύρος της έρευνας και τα παραδοτέα της εντολής.
Συμπέρασμα
Ο ουσιαστικός έλεγχος τίτλων δεν είναι μια τυπική αναζήτηση, αλλά η νομική σύνθεση των τίτλων, των εγγραφών και των ειδικών χαρακτηριστικών του ακινήτου. Η αξία του βρίσκεται στην έγκαιρη αναγνώριση των ζητημάτων και στη σύνδεσή τους με μια ασφαλή απόφαση για τη συναλλαγή.
Χρειάζεστε έλεγχο τίτλων ακινήτου; Το γραφείο μας μπορεί να καθορίσει το απαιτούμενο εύρος της έρευνας, να αξιολογήσει τους τίτλους και τις εγγραφές και να αποτυπώσει τις νομικές συνέπειες των ευρημάτων για τη σχεδιαζόμενη συναλλαγή.
Το παρόν άρθρο έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Κάθε υπόθεση απαιτεί εξατομικευμένη αξιολόγηση, με βάση τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και το ισχύον νομικό πλαίσιο. Για εξειδικευμένη συμβουλή, παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο μας.
No comment