Δικηγόροι για Μισθώσεις & Εξώσεις

Δικηγόροι για Μισθώσεις & Εξώσεις – Νομική Καθοδήγηση για Ιδιοκτήτες και Μισθωτές

Οι μισθώσεις ακινήτων, είτε αφορούν κατοικίες είτε επαγγελματικούς χώρους, αποτελούν από τις συχνότερες συναλλαγές στην καθημερινή νομική πρακτική. Παρά την απλότητά τους στη θεωρία, στην πράξη συχνά δημιουργούνται σοβαρές διαφορές: καθυστέρηση ενοικίων, παραβίαση όρων συμβολαίου, αυθαίρετη αποχώρηση, καταγγελία σύμβασης, αλλά και διαδικασίες έξωσης.

Η συμβολή εξειδικευμένου δικηγόρου σε θέματα μισθώσεων και εξώσεων είναι καθοριστική, τόσο για την πρόληψη όσο και για την αποτελεσματική επίλυση των διαφορών.

Το Νομικό Πλαίσιο Μισθώσεων

Οι μισθώσεις ρυθμίζονται κυρίως από:

• Τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 574 επ. ΑΚ)
• Τις ειδικές διατάξεις για μισθώσεις κατοικίας (ιδίως ως προς την ελάχιστη διάρκεια της κύριας κατοικίας)
• Τις ειδικές διατάξεις για επαγγελματικές/εμπορικές μισθώσεις (π.δ. 34/1995, όπως ισχύει, και μεταγενέστερες ρυθμίσεις, ιδίως ως προς την ελάχιστη τριετία στις νέες μισθώσεις)

Σύμφωνα με το άρθρο 574 ΑΚ, μίσθωση είναι η σύμβαση με την οποία ο εκμισθωτής παραχωρεί τη χρήση πράγματος στον μισθωτή έναντι συμφωνημένου μισθώματος.

Σύνταξη και Έλεγχος Μισθωτηρίου

Ο ρόλος του δικηγόρου ξεκινά ήδη από το στάδιο της σύνταξης της σύμβασης.

Ένα σωστά διατυπωμένο μισθωτήριο πρέπει να περιλαμβάνει:

• Ακριβή περιγραφή ακινήτου
• Διάρκεια μίσθωσης
• Ύψος και τρόπο καταβολής μισθώματος
• Ρήτρες καθυστέρησης
• Όρους καταγγελίας
• Όρους συντήρησης και επιστροφής

Η σωστή νομική πρόβλεψη μειώνει σημαντικά τις μελλοντικές διαφορές.

Συχνότερα Προβλήματα στις Μισθώσεις

1. Καθυστέρηση ή μη καταβολή ενοικίου

Η συστηματική καθυστέρηση αποτελεί τον πιο συνηθισμένο λόγο δικαστικής ενέργειας.

2. Φθορές στο ακίνητο

Πέραν της συνήθους χρήσης, ο μισθωτής ευθύνεται για ζημιές.

3. Πρόωρη αποχώρηση

Ειδικά στις κατοικίες, η ελάχιστη διάρκεια είναι τριετής, ακόμη και αν συμφωνήθηκε μικρότερη.

4. Άρνηση αποχώρησης μετά τη λήξη

Σε αυτή την περίπτωση ενεργοποιείται η διαδικασία έξωσης.

Διαδικασία Έξωσης (Απόδοσης Μισθίου)

Με τον όρο «έξωση» περιγράφεται στην πράξη η διαδικασία απόδοσης του μισθίου, η οποία μπορεί να επιδιωχθεί είτε με διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου (άρθρο 637 επ. ΚΠολΔ) είτε, όπου δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις, με αγωγή απόδοσης μισθίου (διαδικασία μισθωτικών διαφορών).
Από 1.1.2026 η διαταγή απόδοσης (όπως και οι διαταγές πληρωμής) εκδίδεται από οριζόμενο δικηγόρο σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις και τις μεταβατικές διατάξεις (οι αιτήσεις έως 31.12.2025 εκδίδονταν από δικαστή).

Υπάρχουν δύο βασικές διαδικασίες:

1. Διαταγή Απόδοσης Μισθίου (Ταχεία Διαδικασία)

Πρόκειται για ταχεία διαδικασία, όταν:
• Υπάρχει έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης (και, όπου απαιτείται, έγγραφη απόδειξη της λήξης της)
• Συντρέχουν οι ειδικότερες προϋποθέσεις του άρθρου 637 ΚΠολΔ, ανάλογα με την περίπτωση (καθυστέρηση μισθωμάτων από δυστροπία ή παρέλευση της διάρκειας της μίσθωσης)
Στις περιπτώσεις αυτές μπορεί να επιδιωχθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου χωρίς άσκηση αγωγής.

(α) Διαταγή λόγω καθυστέρησης μισθωμάτων (δυστροπία):
Προϋπόθεση είναι η επίδοση έγγραφης όχλησης με δικαστικό επιμελητή. Η αίτηση κατατίθεται μετά την παρέλευση τουλάχιστον 15 ημερών από την επίδοση της όχλησης, εφόσον δεν έχει αρθεί ο λόγος έκδοσης.

(β) Διαταγή λόγω λήξης/παρέλευσης της διάρκειας της μίσθωσης:
Απαιτείται, ως ιδιαίτερη προϋπόθεση, η επίδοση από τον εκμισθωτή εξώδικης πρόσκλησης απόδοσης του μισθίου τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την παρέλευση του συμβατικού χρόνου (και σε μίσθωση που έχει καταστεί αορίστου χρόνου, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής, κατά τα ειδικότερα).

2. Αγωγή Απόδοσης Μισθίου

Ασκείται όταν:
• Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις διαταγής
• Υπάρχει ουσιώδης αμφισβήτηση πραγματικών/νομικών ζητημάτων που καθιστά ακατάλληλη τη διαταγή
• Η υπόθεση δεν υπάγεται στις ειδικότερες προϋποθέσεις του άρθρου 637 ΚΠολΔ (ιδίως ως προς την απαιτούμενη έγγραφη απόδειξη/προδικασία)
Η διαδικασία είναι πιο χρονοβόρα.

Ο Ρόλος του Δικηγόρου στις Εξώσεις

Ο εξειδικευμένος δικηγόρος:

• Συντάσσει το εξώδικο
• Συντάσσει και υπογράφει την αίτηση και συγκροτεί τον πλήρη φάκελο δικαιολογητικών για τη διαταγή απόδοσης και την παραδίδει στον οριζόμενο δικηγόρο (διαδικασία από 1.1.2026)
• Παρακολουθεί τη διαδικασία εκτέλεσης
• Υπολογίζει οφειλές και τόκους
• Προστατεύει τον ιδιοκτήτη από νομικά λάθη

Η σωστή επιλογή διαδικασίας εξοικονομεί χρόνο και χρήμα.

Δικαιώματα Μισθωτή

Ο μισθωτής έχει επίσης δικαιώματα:

• Να ζητήσει προθεσμία εξόφλησης
• Να αμφισβητήσει παράνομη καταγγελία
• Να επικαλεστεί ακυρότητα όρων

Η ισορροπία μεταξύ ιδιοκτήτη και μισθωτή προστατεύεται από τον νόμο.

Επαγγελματικές Μισθώσεις

Στις επαγγελματικές μισθώσεις ισχύουν ειδικές ρυθμίσεις.

Η καταγγελία για ιδιόχρηση, ανοικοδόμηση ή παράβαση όρων απαιτεί προσεκτικό χειρισμό.

Η νομική καθοδήγηση είναι κρίσιμη, ιδίως όταν εμπλέκονται επιχειρηματικά συμφέροντα.

Αποζημίωση και Οφειλές

Ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει:

• Οφειλόμενα μισθώματα
• Κοινόχρηστα
• Αποζημίωση για φθορές
• Τόκους υπερημερίας

Η διεκδίκηση γίνεται παράλληλα με την απόδοση του μισθίου.

Πρόληψη Διαφορών

Η σωστή νομική πρόβλεψη αποτρέπει την ανάγκη έξωσης.

Σημαντικά μέτρα:

• Σωστό μισθωτήριο
• Έλεγχος οικονομικής φερεγγυότητας μισθωτή
• Σαφείς ρήτρες
• Έγκαιρη αντίδραση σε καθυστέρηση

Έξωση Ενοικιαστή: Χρόνος – Κόστος

Πόσο διαρκεί η διαδικασία έξωσης;

Η ταχύτερη διαδικασία απομάκρυνσης ενοικιαστή είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου (άρθρα 637–645 ΚΠολΔ), η οποία εφαρμόζεται όταν υπάρχει έγγραφη μίσθωση και είτε υπάρχει αποδεδειγμένη καθυστέρηση μισθωμάτων είτε η μίσθωση έχει λήξει.

Η διαδικασία εξελίσσεται ως εξής:

1. Αποστέλλεται εξώδικη όχληση στον μισθωτή.
2. Αν πρόκειται για περίπτωση οφειλών, επιδίδεται έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή και, μετά την παρέλευση τουλάχιστον 15 ημερών από την επίδοσή της (εφόσον δεν έχει αρθεί ο λόγος έκδοσης), κατατίθεται αίτηση για διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου (άρθρο 637 ΚΠολΔ).
3. Η διαταγή εκδίδεται μετά τον έλεγχο του φακέλου και των προϋποθέσεων από τον οριζόμενο/πιστοποιημένο δικηγόρο, σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο από 1.1.2026.
4. Μετά την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση, η εκτέλεση μπορεί να γίνει αφού παρέλθουν 20 ημέρες (άρθρο 640 ΚΠολΔ) στη διαταγή απόδοσης λόγω καθυστερούμενων μισθωμάτων (δυστροπία).
   Στη διαταγή απόδοσης λόγω λήξης/παρέλευσης της διάρκειας της μίσθωσης, η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης μπορεί να αρχίσει μετά την παρέλευση δύο (2) μηνών από την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή.

Συνολικά, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποκτήσει εκτελεστό τίτλο σε σχετικά σύντομο χρόνο, όμως η πραγματική διάρκεια εξαρτάται από διάφορα ζητήματα όπως η πληρότητα του φακέλου τυχόν ένδικες αντιδράσεις.

Εάν δεν υπάρχει έγγραφη απόδειξη μίσθωσης (ή δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις της διαταγής), απαιτείται άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου, η οποία εκδικάζεται κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. ΚΠολΔ), και είναι συνήθως πιο χρονοβόρα από τη διαταγή.

Ποιο είναι το κόστος;

Το κόστος περιλαμβάνει:

• Σύνταξη και επίδοση εξωδίκου (μέσω δικαστικού επιμελητή)
• Κατάθεση αίτησης διαταγής απόδοσης
• Επίδοση διαταγής
• Δικηγορική αμοιβή
• Δικαστικό επιμελητή για την εκτέλεση

Τι γίνεται με οφειλές ΔΕΚΟ και κοινόχρηστα;

Σε υποθέσεις μισθώσεων μπορούν να διεκδικηθούν, ανάλογα με τη βάση της αξίωσης και τα διαθέσιμα έγγραφα, οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστα και ποσά που βαρύνουν συμβατικά τον μισθωτή. Η δυνατότητα “σωρευτικής” διεκδίκησης (π.χ. μαζί με απόδοση χρήσης) και ο κατάλληλος δικονομικός δρόμος (διαταγή πληρωμής/αγωγή κ.λπ.) εξαρτώνται από τα έγγραφα και τη διατύπωση της μίσθωσης.

Μπορεί να γίνει έξωση χωρίς μισθωτήριο;

Η διαταγή απόδοσης απαιτεί έγγραφη απόδειξη μίσθωσης. Χωρίς γραπτό συμφωνητικό, δεν εφαρμόζεται η ταχεία διαδικασία.

Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να ασκήσει αγωγή απόδοσης μισθίου.

Έξωση για ιδιοκατοίκηση

Στις μισθώσεις κατοικίας η ιδιοκατοίκηση/ιδιόχρηση δεν αποτελεί, κατά κανόνα, αυτοτελή νόμιμο λόγο καταγγελίας της μίσθωσης κατά τη διάρκεια της προστατευτικής ελάχιστης διάρκειας, και απαιτείται έλεγχος του τύπου της μίσθωσης και των όρων της.
Σε επαγγελματικές/εμπορικές μισθώσεις, υπό προϋποθέσεις, μπορεί να υπάρξει καταγγελία για ιδιόχρηση, με βάση το ειδικό πλαίσιο.

Πώληση Μισθωμένου Ακινήτου

Σύμφωνα με το άρθρο 614 ΑΚ:

• Ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται στα δικαιώματα και υποχρεώσεις της μίσθωσης.
• Απαραίτητη προϋπόθεση: έγγραφο μισθωτήριο με βέβαιη χρονολογία.

Εάν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις, μπορεί να καταγγελθεί η μίσθωση.

Πλειστηριασμός Μισθωμένου Ακινήτου

Μετά από πλειστηριασμό:

• Στις κατοικίες, εφόσον υπάρχει έγκυρη μίσθωση με βέβαιη χρονολογία, ο νέος ιδιοκτήτης δεσμεύεται.
• Η τύχη της μίσθωσης και οι δυνατότητες καταγγελίας εξαρτώνται από στοιχεία όπως ο χρόνος κατάρτισής της (π.χ. πριν ή μετά την κατάσχεση) και το εφαρμοστέο νομικό πλαίσιο. Οι προθεσμίες δεν είναι ενιαίες και απαιτείται έλεγχος της συγκεκριμένης περίπτωσης.

Φθορές – Ποιος Πληρώνει;

Βάσει άρθρων 599 και 600 ΑΚ:

• Ο μισθωτής ευθύνεται για φθορές πέραν της συνήθους χρήσης.
• Ο εκμισθωτής υποχρεούται να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση.

Εάν υπάρχουν ζημιές εκτός φυσιολογικής φθοράς, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει αποζημίωση δικαστικά.

Διάρκεια Μίσθωσης

Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας ισχύει κατ’ αρχήν ελάχιστη διάρκεια τριών (3) ετών, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος.
Στις επαγγελματικές μισθώσεις ισχύουν ειδικές ρυθμίσεις και η διάρκεια εξαρτάται από το εφαρμοστέο πλαίσιο και τη συμφωνία των μερών. Για τον λόγο αυτό απαιτείται έλεγχος της συγκεκριμένης μίσθωσης.

Λήξη Μίσθωσης και Μη Αποχώρηση

Με τη λήξη της μίσθωσης, ο μισθωτής οφείλει να αποδώσει το ακίνητο.
Εάν δεν αποχωρήσει:
• Μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να επέλθει σιωπηρή αναμίσθωση και η μίσθωση να λογιστεί ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται (άρθρο 611 ΑΚ).
• Εφόσον ο εκμισθωτής εναντιωθεί/καταγγείλει ή δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις σιωπηρής αναμίσθωσης, μπορεί να επιδιώξει την απόδοση με τα νόμιμα μέσα (διαταγή, όπου επιτρέπεται, ή αγωγή).

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

1. Πόσο διαρκεί μια έξωση;

Με διαταγή απόδοσης, η διαδικασία είναι κατά κανόνα ταχύτερη από την αγωγή, όμως ο πραγματικός χρόνος εξαρτάται από διάφορους παράγοντες όπως την πληρότητα του φακέλου και τυχόν ένδικες αντιδράσεις.

2. Μπορώ να αλλάξω κλειδαριά μόνος μου;

Όχι. Απαγορεύεται η αυτοδικία και μπορεί να επιφέρει ποινικές συνέπειες.

3. Χρειάζεται εξώδικο πριν την έξωση;

Ναι, στη διαδικασία διαταγής απόδοσης είναι απαραίτητο.

4. Τι γίνεται αν ο μισθωτής πληρώσει μετά το εξώδικο;

Αν εξοφλήσει εντός 15 ημερών, η διαδικασία σταματά.

5. Μπορώ να ζητήσω τα οφειλόμενα ενοίκια μαζί με την έξωση;

Ναι, μπορούν να διεκδικηθούν παράλληλα.

6. Ισχύει τριετία σε όλες τις κατοικίες;

Στις συνήθεις μισθώσεις κατοικίας ισχύει κατ’ αρχήν ελάχιστη διάρκεια, ακόμη και αν συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος, με εξαιρέσεις ανάλογα με το είδος της σύμβασης.

7. Μπορώ να καταγγείλω τη μίσθωση πριν τη λήξη;

Μόνο για νόμιμο λόγο ή με ειδική συμφωνία.

8. Τι γίνεται με την εγγύηση;

Επιστρέφεται εφόσον δεν υπάρχουν οφειλές ή ζημιές.

9. Μπορεί ο μισθωτής να ζητήσει αποζημίωση;

Ναι, αν η καταγγελία είναι παράνομη.

10. Είναι υποχρεωτικός ο δικηγόρος;

Στην πράξη, ναι, διότι η διαδικασία είναι σύνθετη και απαιτεί εξειδίκευση.

Τομείς Νομικής Δραστηριότητας – Υπηρεσίες Ακινήτων & Μισθώσεων

Το γραφείο μας παρέχει ολοκληρωμένη νομική υποστήριξη σε θέματα αστικού δικαίου, με ιδιαίτερη έμφαση στο δίκαιο ακινήτων και τις μισθωτικές διαφορές. Η πολυετής εμπειρία μας διασφαλίζει υπεύθυνη καθοδήγηση τόσο σε προληπτικό όσο και σε δικαστικό επίπεδο.

Σύνταξη Συμβάσεων και Νομικών Εγγράφων

Αναλαμβάνουμε τη σύνταξη και τον έλεγχο ιδιωτικών συμφωνητικών και συμβάσεων, που αφορούν:

• Αγοραπωλησίες ακινήτων
• Συμβολαιογραφικές πράξεις και προσύμφωνα
• Μισθώσεις κατοικιών και επαγγελματικών χώρων
• Ειδικούς όρους εμπορικών συμφωνιών

Η σωστή διατύπωση αποτελεί βασική προϋπόθεση για την αποφυγή μελλοντικών διαφορών.

Νομικός Έλεγχος Ακινήτων

Πραγματοποιούμε πλήρη έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας σε Υποθηκοφυλακεία και Κτηματολογικά Γραφεία, εξετάζοντας:

• Τη νομιμότητα της κυριότητας
• Τυχόν βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις)
• Εκκρεμείς διεκδικήσεις τρίτων
• Ορθότητα κτηματολογικών εγγραφών

Παράλληλα, μεριμνούμε για την έκδοση των απαραίτητων πιστοποιητικών.

Κτηματολογικές Υποθέσεις

Παρέχουμε υποστήριξη σε:

• Υποβολή ενστάσεων
• Διορθώσεις αρχικών εγγραφών
• Διόρθωση σφαλμάτων και πρόδηλων λαθών
• Δικαστική αναγνώριση κυριότητας

Η έγκαιρη νομική παρέμβαση αποτρέπει απώλεια δικαιωμάτων.

Δικαστικές Διεκδικήσεις Ακινήτων

Αναλαμβάνουμε:

• Διεκδικητικές αγωγές
• Αγωγές νομής
• Αγωγές χρησικτησίας
• Αγωγές διανομής κοινού ακινήτου
• Αγωγές σύστασης ή αναγνώρισης δουλείας διόδου

Στόχος μας είναι η ουσιαστική προάσπιση εμπράγματων δικαιωμάτων.

Μισθωτικές Διαφορές & Εξώσεις

Διαχειριζόμαστε κάθε μορφή διαφοράς μεταξύ εκμισθωτών και μισθωτών, όπως:

• Σύνταξη και τροποποίηση μισθωτηρίων
• Καταγγελίες μισθώσεων
• Διαταγές πληρωμής οφειλόμενων μισθωμάτων
• Διαταγές απόδοσης μισθίου
• Είσπραξη ανεξόφλητων ενοικίων
• Αγωγές αποβολής και αποζημίωσης

Παρέχουμε άμεση και αποτελεσματική νομική δράση με γνώμονα την ταχεία επίλυση.

Οριζόντια & Κάθετη Ιδιοκτησία

Υποστηρίζουμε νομικά ζητήματα που αφορούν:

• Σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας
• Σύνταξη και τροποποίηση Κανονισμού Πολυκατοικίας
• Διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών
• Νομική υποστήριξη σε Γενικές Συνελεύσεις

Εμπράγματα Βάρη

Αναλαμβάνουμε διαδικασίες:

• Άρσης ή εξάλειψης προσημείωσης υποθήκης
• Διαγραφής υποθηκών
• Ρύθμισης εμπράγματων βαρών

Ολοκληρωμένη Νομική Υποστήριξη

Η προσέγγισή μας είναι συνδυαστική:
Προληπτικός έλεγχος – στρατηγική νομική καθοδήγηση – δικαστική εκπροσώπηση όπου απαιτείται.

Στόχος μας είναι η διασφάλιση των δικαιωμάτων σας με ασφάλεια, ταχύτητα και νομική ακρίβεια.

Συμπέρασμα

Οι μισθώσεις και οι εξώσεις αποτελούν ένα σύνθετο πεδίο του αστικού δικαίου με σημαντικές οικονομικές συνέπειες. Η έγκαιρη νομική παρέμβαση προλαμβάνει μακροχρόνιες διαμάχες και προστατεύει τα συμφέροντα τόσο των ιδιοκτητών όσο και των μισθωτών.

Η συνεργασία με εξειδικευμένο δικηγόρο σε θέματα μισθώσεων διασφαλίζει σωστή καθοδήγηση, αποτελεσματική διεκδίκηση και ταχεία επίλυση διαφορών.

Το παρόν άρθρο έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Κάθε υπόθεση απαιτεί εξατομικευμένη αξιολόγηση, με βάση τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και το ισχύον νομικό πλαίσιο. Για εξειδικευμένη συμβουλή, παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο μας.