Νομικό Πλαίσιο και Ζητήματα στις Μισθώσεις Ακινήτων

07 Φεβ Νομικό Πλαίσιο και Ζητήματα στις Μισθώσεις Ακινήτων

Οι μισθώσεις ακινήτων αποτελούν μια από τις συχνότερες συμβατικές σχέσεις, με καίρια σημασία τόσο για την κατοικία όσο και για την επιχειρηματική δραστηριότητα. Το ισχύον νομικό πλαίσιο, που διαμορφώνεται από τον Αστικό Κώδικα και ειδικούς νόμους, αποσκοπεί στη ρύθμιση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων εκμισθωτών και μισθωτών, διασφαλίζοντας τη δίκαιη και ομαλή εξέλιξη των μισθωτικών σχέσεων. Στο πλαίσιο αυτό, αναλύονται οι διαφορετικοί τύποι μισθώσεων, οι βασικές δεσμεύσεις των εμπλεκομένων και τα συνήθη νομικά ζητήματα που ανακύπτουν κατά την εφαρμογή τους.

Διακρίσεις των Μισθώσεων

Οι μισθώσεις διακρίνονται κυρίως σε δύο κατηγορίες:

• Αστικές Μισθώσεις: Αφορούν τη χρήση ακινήτων για κατοικία και διέπονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 574-618) καθώς και από ειδικούς νόμους, όπως ο Ν. 1703/1987 και ο Ν. 2235/1994, που καθορίζουν ειδικές ρυθμίσεις για την προστασία των μισθωτών.
• Εμπορικές Μισθώσεις: Αφορούν τη χρήση ακινήτων για επαγγελματικούς σκοπούς. Ο Ν. 4242/2014 έφερε σημαντικές τροποποιήσεις στη διάρκεια και τους όρους αυτών των μισθώσεων, προσφέροντας μεγαλύτερη ευελιξία στα συμβαλλόμενα μέρη.

Κύρια Δικαιώματα και Υποχρεώσεις των Μερών

Υποχρεώσεις Εκμισθωτή

Ο εκμισθωτής υποχρεούται:

• Να παραδώσει το μίσθιο σε κατάσταση κατάλληλη για τη συμφωνημένη χρήση, εξασφαλίζοντας ότι δεν υπάρχουν φθορές πέραν της συνήθους χρήσης και ότι τηρούνται οι όροι της μισθωτικής σύμβασης.
• Να διατηρεί το μίσθιο σε καλή κατάσταση και να προβαίνει στις απαραίτητες επισκευές.
• Να διασφαλίζει την απρόσκοπτη και ανεμπόδιστη χρήση του μισθίου από τον μισθωτή, προστατεύοντάς τον από οποιαδήποτε διατάραξη τρίτων ή παράνομη επέμβαση.

Υποχρεώσεις Μισθωτή

Ο μισθωτής υποχρεούται:

• Να καταβάλλει το μίσθωμα εμπρόθεσμα, σύμφωνα με τους όρους που έχουν συμφωνηθεί στη σύμβαση, λαμβάνοντας υπόψη τυχόν προβλέψεις για αναπροσαρμογή ή προθεσμίες καταβολής. Επιπλέον, ο μισθωτής υποχρεούται να συμμετέχει στις κοινόχρηστες δαπάνες που του αναλογούν, όπως προβλέπεται από τη σύμβαση μίσθωσης και τον κανονισμό του κτηρίου, εφόσον αυτές σχετίζονται με τη χρήση του μισθίου και τις κοινές παροχές.
• Να χρησιμοποιεί το μίσθιο σύμφωνα με τη συμφωνηθείσα χρήση, τηρώντας τους όρους της σύμβασης και τις σχετικές νομοθετικές διατάξεις. Οφείλει να προβαίνει σε καλή χρήση του ακινήτου, αποφεύγοντας ενέργειες που θα μπορούσαν να το
  ζημιώσουν ή να μειώσουν την αξία του. Σε περίπτωση πρόκλησης φθορών πέραν της συνήθους χρήσης, υποχρεούται να αποκαταστήσει τις ζημιές ή να αποζημιώσει τον εκμισθωτή, σύμφωνα με τους όρους της μίσθωσης.
• Να παραδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, λαμβάνοντας υπόψη τη συνήθη φθορά από τη φυσιολογική χρήση, με τη λήξη της μίσθωσης. Σε περίπτωση που υπάρχουν ζημιές πέραν της κανονικής φθοράς, ο μισθωτής υποχρεούται να προχωρήσει σε αποκατάσταση αυτών ή να αποζημιώσει τον εκμισθωτή.

Διάρκεια και Λήξη της Μίσθωσης

Στις αστικές μισθώσεις, η ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια μίσθωσης είναι τρία έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια στο συμβόλαιο. Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου  της μίσθωσης, αν ο μισθωτής παραμείνει και ο εκμισθωτής δεν αντιδράσει, μπορεί να θεωρηθεί ότι υπάρχει σιωπηρή ανανέωση της μίσθωσης, εκτός αν υπάρχει ρητός αντίθετος όρος στη σύμβαση που αποκλείει αυτή τη δυνατότητα. Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Ν. 1703/1987, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 του Ν. 2235/1994, η μίσθωση ακινήτου για κύρια κατοικία έχει ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια τριών ετών, ακόμα κι αν έχει συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια στο συμβόλαιο.
Ωστόσο, επιτρέπεται η συντόμευση αυτής της τριετούς διάρκειας με νεότερη συμφωνία των μερών, η οποία πρέπει να καταρτιστεί με συμβολαιογραφική πράξη τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.

Στις εμπορικές μισθώσεις, από το 2014, η ελάχιστη διάρκεια των 12 ετών καταργήθηκε, δίνοντας μεγαλύτερη ελευθερία στις συμφωνίες μεταξύ των μερών. Σύμφωνα με το άρθρο 618 του Αστικού Κώδικα, η μίσθωση ακινήτου για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο από εννέα έτη ισχύει έναντι τρίτων μόνο εάν καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και το έγγραφο αυτό μεταγραφεί στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο.

Αυτή η μεταγραφή εξασφαλίζει ότι η μίσθωση θα δεσμεύει όχι μόνο τα συμβαλλόμενα μέρη, αλλά και οποιονδήποτε τρίτο, όπως έναν νέο ιδιοκτήτη του ακινήτου σε περίπτωση μεταβίβασης. Η τήρηση αυτών των διατυπώσεων είναι κρίσιμη για την προστασία των δικαιωμάτων του μισθωτή, διασφαλίζοντας τη συνέχιση της μίσθωσης υπό τους ίδιους όρους καθ’ όλη τη συμφωνηθείσα διάρκεια, ανεξάρτητα από τυχόν αλλαγές στην ιδιοκτησία του ακινήτου.

Νομικά Ζητήματα και Επίλυση Διαφορών

Μερικά από τα πιο συνήθη νομικά ζητήματα που προκύπτουν στις μισθώσεις είναι:

• Καθυστέρηση καταβολής μισθώματος: Σε περίπτωση καθυστέρησης, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση και να επιδιώξει την έξωση του μισθωτή. Παράλληλα, μπορεί να αξιώσει αποζημίωση για καθυστερούμενα μισθώματα και να απαιτήσει τόκους υπερημερίας. Η διαδικασία μπορεί να επιταχυνθεί με την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων, η οποία εκδίδεται μέσω ταχείας δικαστικής διαδικασίας. Η διαταγή αυτή παρέχει στον εκμισθωτή τη δυνατότητα άμεσης διεκδίκησης του μισθίου και των οφειλόμενων ποσών, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου και προσκομιστούν τα απαραίτητα έγγραφα, όπως το μισθωτήριο συμβόλαιο και αποδεικτικά καθυστερούμενων μισθωμάτων.
• Φθορές στο ακίνητο: Αν ο μισθωτής προκαλέσει ζημιές πέραν της συνήθους φθοράς λόγω χρήσης, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να απαιτήσει αποκατάσταση των ζημιών ή αποζημίωση. Σε περιπτώσεις φθοράς που επηρεάζουν τη λειτουργικότητα ή την αξία του ακινήτου, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση και να επιδιώξει ένδικα μέσα για αποκατάσταση της ζημίας.
• Πρόωρη καταγγελία μίσθωσης: Αν ο εκμισθωτής καταγγείλει αυθαίρετα τη μίσθωση, ο μισθωτής μπορεί να διεκδικήσει αποζημίωση για την απώλεια χρήσης. Αντίστοιχα, σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του μισθωτή, ο εκμισθωτής έχει
  δικαίωμα να απαιτήσει αποζημίωση για διαφυγόντα μισθώματα ή άλλες οικονομικές απώλειες που υπέστη λόγω της πρόωρης λήξης της σύμβασης.
• Αναπροσαρμογή μισθώματος: Οι διατάξεις περί αναπροσαρμογής του μισθώματος αφορούν κυρίως εμπορικές μισθώσεις και πρέπει να είναι εύλογες και σύμφωνες με τις οικονομικές συνθήκες.

Συμπερασματικά

Το νομικό πλαίσιο που διέπει τις μισθώσεις ακινήτων αποσκοπεί στη διατήρηση της ισορροπίας μεταξύ των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων εκμισθωτών και μισθωτών. Η τήρηση των συμβατικών και νομικών υποχρεώσεων από αμφότερες τις πλευρές είναι ζωτικής σημασίας για την αποφυγή νομικών διενέξεων και την εξασφάλιση μιας αρμονικής μισθωτικής σχέσης. Σε περίπτωση διαφωνιών, η δικαστική οδός αποτελεί μια διαθέσιμη επιλογή, ωστόσο, η διαμεσολάβηση και η φιλική διευθέτηση συχνά παρέχουν πιο γρήγορες, οικονομικές και αποτελεσματικές λύσεις, αποτρέποντας περιττές δικαστικές διαμάχες. Η εταιρεία μας διαθέτει εξειδικευμένη εμπειρία στη διαχείριση νομικών ζητημάτων που αφορούν τις μισθώσεις ακινήτων, προσφέροντας ολοκληρωμένες λύσεις σε εκμισθωτές και μισθωτές.

Από τη διαμεσολάβηση έως την εκπροσώπηση σε δικαστικές διαδικασίες, αναλαμβάνουμε με υπευθυνότητα και επαγγελματισμό την προάσπιση των συμφερόντων των πελατών μας, εξασφαλίζοντας δίκαιες και βιώσιμες λύσεις σε κάθε μισθωτική διαφορά.