Προσύμφωνο Πώλησης Ακινήτου: Τι Πρέπει να Περιλαμβάνει και Πώς σας Προστατεύει

Πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας ενός ακινήτου, αγοραστής και πωλητής μπορεί να επιλέξουν να δεσμευτούν μέσω προσυμφώνου. Πρόκειται για αυτοτελή σύμβαση, η οποία χρησιμοποιείται όταν έχουν συμφωνηθεί οι βασικοί όροι της συναλλαγής, αλλά δεν είναι ακόμη δυνατή η άμεση υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, επειδή, για παράδειγμα, εκκρεμεί νομικός ή τεχνικός έλεγχος, τραπεζική χρηματοδότηση, εξάλειψη βαρών ή συγκέντρωση δικαιολογητικών.

Το προσύμφωνο δεν είναι υποχρεωτικό σε κάθε αγοραπωλησία. Όταν, όμως, επιλέγεται, πρέπει να καταρτίζεται με τον νόμιμο τύπο και να αποτυπώνει με ακρίβεια τις υποχρεώσεις των μερών, τις προϋποθέσεις υπογραφής του οριστικού συμβολαίου και τις συνέπειες ενδεχόμενης αθέτησης.

Τι Είναι το Προσύμφωνο Πώλησης Ακινήτου

Το προσύμφωνο είναι η σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν στο μέλλον μια συγκεκριμένη οριστική σύμβαση. Η νομική του βάση βρίσκεται στο άρθρο 166 του Αστικού Κώδικα.

Στην περίπτωση πώλησης ακινήτου, το προσύμφωνο δεσμεύει ενοχικά τον αγοραστή και τον πωλητή να προχωρήσουν στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου υπό τους όρους που έχουν συμφωνήσει. Δεν μεταβιβάζει, όμως, την κυριότητα του ακινήτου και δεν δημιουργεί από μόνο του εμπράγματο δικαίωμα υπέρ του αγοραστή.

Η κυριότητα μεταβιβάζεται με την κατάρτιση του οριστικού συμβολαιογραφικού εγγράφου και την καταχώρισή του στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή, όπου εξακολουθεί να εφαρμόζεται το σύστημα μεταγραφών, με τη μεταγραφή του.

Γιατί Απαιτείται Συμβολαιογραφικό Έγγραφο

Σύμφωνα με το άρθρο 166 ΑΚ, το προσύμφωνο υπόκειται στον ίδιο τύπο που απαιτεί ο νόμος για την οριστική σύμβαση. Επειδή η μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου απαιτεί συμβολαιογραφικό έγγραφο, σύμφωνα με τα άρθρα 369 και 1033 ΑΚ, το ίδιο ισχύει και για το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου.

Επομένως, ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο τα μέρη αναλαμβάνουν δεσμευτικά την υποχρέωση να πωλήσουν και να αγοράσουν συγκεκριμένο ακίνητο είναι άκυρο λόγω μη τήρησης του συμβολαιογραφικού τύπου. Η ακυρότητα είναι αρχική και δεν θεραπεύεται αναδρομικά. Αν τα μέρη υπογράψουν αργότερα έγκυρο οριστικό συμβόλαιο, καταρτίζουν νέα, έγκυρη δικαιοπραξία· δεν καθιστούν αναδρομικά έγκυρο το προηγούμενο άκυρο προσύμφωνο.

Δεν αποτελεί, πάντως, κάθε ιδιωτικό έγγραφο που υπογράφεται πριν από μια αγοραπωλησία προσύμφωνο. Μια απόδειξη καταβολής, ένα μη δεσμευτικό έγγραφο κράτησης ή ένα κείμενο που αποτυπώνει το στάδιο των διαπραγματεύσεων πρέπει να αξιολογείται με βάση το πραγματικό του περιεχόμενο και όχι μόνο τον τίτλο του. Αν, όμως, από το περιεχόμενό του προκύπτει δεσμευτική υποχρέωση σύναψης της μελλοντικής πώλησης, απαιτείται συμβολαιογραφικός τύπος.

Ποσό που καταβλήθηκε χωρίς έγκυρη συμβατική βάση μπορεί, κατά κανόνα, να αναζητηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού. Η ακριβής αξίωση, καθώς και η ενδεχόμενη ύπαρξη ευθύνης από τις διαπραγματεύσεις, εξαρτώνται από το περιεχόμενο του εγγράφου και τις συγκεκριμένες περιστάσεις.

Τι Πρέπει να Περιλαμβάνει το Προσύμφωνο

Για να λειτουργεί αποτελεσματικά, το προσύμφωνο πρέπει να προσδιορίζει με σαφήνεια τα ουσιώδη στοιχεία της μελλοντικής πώλησης. Ιδίως το ακίνητο και το τίμημα πρέπει να είναι ορισμένα ή τουλάχιστον αντικειμενικά προσδιορίσιμα.

Στην πράξη, ένα ολοκληρωμένο προσύμφωνο πρέπει να ρυθμίζει, ανάλογα με τη συναλλαγή:

• Τα πλήρη στοιχεία, τη δικαιοπρακτική ικανότητα και, όπου απαιτείται, την εξουσία εκπροσώπησης των συμβαλλομένων.
• Την ακριβή περιγραφή του ακινήτου, την τοποθεσία, το εμβαδόν, τον τίτλο κτήσης, τον ΚΑΕΚ και τα στοιχεία τυχόν οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
• Το συμφωνημένο τίμημα, τον χρόνο, τον τρόπο και τις προϋποθέσεις καταβολής του.
• Την προθεσμία ή τον τρόπο προσδιορισμού του χρόνου κατάρτισης του οριστικού συμβολαίου.
• Τα υφιστάμενα βάρη, κατασχέσεις, διεκδικήσεις, μισθώσεις ή άλλα δικαιώματα τρίτων και τον τρόπο με τον οποίο θα αντιμετωπιστούν πριν από τη μεταβίβαση.
• Την κτηματολογική, πολεοδομική και πραγματική κατάσταση του ακινήτου και τις υποχρεώσεις προσκόμισης των απαιτούμενων δικαιολογητικών.
• Τυχόν αναβλητικές ή διαλυτικές αιρέσεις, όπως η έγκριση τραπεζικής χρηματοδότησης, η εξάλειψη συγκεκριμένου βάρους ή η ολοκλήρωση νομικού και τεχνικού ελέγχου.
• Τη φύση κάθε ποσού που καταβάλλεται κατά την υπογραφή, δηλαδή αν αποτελεί προκαταβολή, αρραβώνα ή ποσό με άλλη ειδικά συμφωνημένη λειτουργία.
• Τυχόν ποινικές ρήτρες, δικαιώματα υπαναχώρησης ή καταγγελίας και τις συγκεκριμένες προϋποθέσεις άσκησής τους.
• Τις συνέπειες της υπαίτιας άρνησης ή καθυστέρησης ενός μέρους να προσέλθει στο οριστικό συμβόλαιο.
• Την κατανομή των φόρων και λοιπών εξόδων, σύμφωνα με τον νόμο και τη συμφωνία των μερών.
• Τυχόν υποχρέωση του πωλητή να μην εκποιήσει ή επιβαρύνει το ακίνητο έως την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Δεν αποτελούν όλα τα παραπάνω αυτοτελείς προϋποθέσεις εγκυρότητας σε κάθε υπόθεση. Η λεπτομερής ρύθμισή τους, όμως, περιορίζει τις ερμηνευτικές αμφισβητήσεις και καθιστά σαφές ποιος αναλαμβάνει κάθε κίνδυνο της συναλλαγής.

Υποχρεωτική Καταβολή του Τιμήματος με Τραπεζικά Μέσα

Για τις πράξεις που υπάγονται στο ισχύον καθεστώς, η καταβολή του τιμήματος κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, προσυμφώνων και εξοφλητικών πράξεων πραγματοποιείται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής.

Το συμβολαιογραφικό έγγραφο πρέπει να αναφέρει τον τρόπο καταβολής. Έγγραφο στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή δεν καταγράφεται η χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής είναι αυτοδικαίως άκυρο, δεν μπορεί να καταχωριστεί και δεν παράγει έννομα αποτελέσματα έναντι των μερών, του Δημοσίου ή τρίτων.

Η ρύθμιση ισχύει από τις 11 Δεκεμβρίου 2023, με ειδική μεταβατική εξαίρεση για οριστικά συμβόλαια που συνάπτονται σε εκτέλεση προσυμφώνων καταρτισμένων πριν από την ημερομηνία αυτή. Για τις σημερινές συναλλαγές, κάθε προκαταβολή ή άλλη καταβολή έναντι του τιμήματος πρέπει να πραγματοποιείται με τον προβλεπόμενο τραπεζικό τρόπο και να αποτυπώνεται με ακρίβεια στο σχετικό έγγραφο.

Αρραβώνας, Προκαταβολή και Ποινική Ρήτρα: Τρεις Διαφορετικές Έννοιες

Κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου μπορεί να καταβληθεί ένα χρηματικό ποσό από τον αγοραστή στον πωλητή. Η νομική φύση του ποσού πρέπει να προσδιορίζεται ρητά, επειδή οι συνέπειες διαφέρουν σημαντικά.

• Αρραβώνας: Σύμφωνα με τα άρθρα 402 και 403 ΑΚ, αν δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά, ο αρραβώνας θεωρείται ότι δόθηκε για την κάλυψη της ζημίας από τη μη εκτέλεση της σύμβασης. Ο υπαίτιος για τη μη εκτέλεση χάνει τον αρραβώνα που έδωσε ή αποδίδει διπλάσιο εκείνον που έλαβε. Ο αρραβώνας δεν παρέχει από μόνος του ελεύθερο δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση.
• Προκαταβολή: Αποτελεί μέρος του συμφωνημένου τιμήματος. Αν η οριστική σύμβαση δεν καταρτιστεί και δεν υπάρχει έγκυρη αιτία διατήρησης του ποσού, η προκαταβολή είναι, κατά κανόνα, επιστρεπτέα. Η τελική της τύχη εξαρτάται από τους όρους της συμφωνίας, τον λόγο ματαίωσης και τυχόν αξιώσεις αποζημίωσης.
• Ποινική ρήτρα: Είναι συμφωνία για την καταβολή συγκεκριμένης χρηματικής ποινής σε περίπτωση ορισμένης παράβασης. Πρέπει να καθορίζονται με σαφήνεια η παράβαση που ενεργοποιεί τη ρήτρα και οι συνέπειές της. Αν η ποινή είναι δυσανάλογα μεγάλη, μπορεί να μειωθεί από το δικαστήριο ύστερα από αίτηση του οφειλέτη.

Επειδή ο αρραβώνας και η ποινική ρήτρα έχουν παρεπόμενο χαρακτήρα, η εγκυρότητά τους επηρεάζεται από την εγκυρότητα της κύριας συμφωνίας. Όταν συνδέονται με άκυρο ιδιωτικό προσύμφωνο πώλησης ακινήτου, δεν εφαρμόζονται αυτομάτως οι συμφωνημένες συνέπειες ούτε ο κανόνας επιστροφής του αρραβώνα στο διπλάσιο.

Τι Γίνεται αν το Άλλο Μέρος Αρνηθεί να Υπογράψει το Οριστικό Συμβόλαιο

Αν έχει καταρτιστεί έγκυρο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, έχουν συντρέξει οι συμφωνημένες προϋποθέσεις και ένα μέρος αρνείται να προβεί στην οφειλόμενη δήλωση βούλησης, το άλλο μέρος μπορεί να ασκήσει αγωγή καταδίκης σε δήλωση βούλησης.

Η ουσιαστική αξίωση στηρίζεται στο έγκυρο προσύμφωνο και ο μηχανισμός αναπλήρωσης της δήλωσης προβλέπεται στο άρθρο 949 ΚΠολΔ. Όταν η απόφαση καταστεί τελεσίδικη, η δήλωση βούλησης του υπόχρεου θεωρείται ότι έχει γίνει. Αν η καταδίκη εξαρτάται από αντιπαροχή, η δήλωση θεωρείται ότι έγινε όταν εκπληρωθεί η αντιπαροχή ή επέλθει υπερημερία αποδοχής της.

Η απόφαση αναπληρώνει μόνο τη δήλωση βούλησης του εναγομένου και όχι ολόκληρη τη δικαιοπραξία. Για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ακινήτου απαιτούνται και οι υπόλοιπες νόμιμες ενέργειες, μεταξύ των οποίων η συμβολαιογραφική αποδοχή από τον δικαιούχο και η καταχώριση των αναγκαίων πράξεων στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο.

Ανάλογα με τους όρους του προσυμφώνου και τις περιστάσεις, μπορεί να υφίστανται αντί της αναγκαστικής κατάρτισης ή παράλληλα με άλλες επιτρεπόμενες αξιώσεις δικαιώματα αποζημίωσης, κατάπτωσης ποινικής ρήτρας, εφαρμογής των συνεπειών του αρραβώνα ή λύσης της συμβατικής σχέσης. Οι αξιώσεις αυτές δεν είναι σε κάθε περίπτωση σωρευτικές και πρέπει να αξιολογούνται με βάση τη συγκεκριμένη σύμβαση.

Παρέχει το Προσύμφωνο Προστασία Έναντι Τρίτων;

Το προσύμφωνο δημιουργεί, κατά κανόνα, ενοχικές αξιώσεις μεταξύ των συμβαλλομένων. Δεν μεταβιβάζει την κυριότητα και δεν εμποδίζει από μόνο του την επιβάρυνση ή τη μεταβίβαση του ακινήτου σε τρίτο.

Ακόμη και αν περιέχει όρο που απαγορεύει στον πωλητή να εκποιήσει ή να επιβαρύνει το ακίνητο, ο όρος αυτός δεσμεύει καταρχήν τον πωλητή σε ενοχικό επίπεδο. Η παραβίασή του μπορεί να θεμελιώσει συμβατικές αξιώσεις, δεν δημιουργεί όμως αυτομάτως εμπράγματη προστασία απέναντι σε κάθε τρίτο.

Για τον λόγο αυτό, η ύπαρξη προσυμφώνου δεν υποκαθιστά τον πλήρη νομικό έλεγχο ούτε εξαλείφει τους κινδύνους που μεσολαβούν μέχρι την οριστική μεταβίβαση. Όταν υπάρχει συγκεκριμένος κίνδυνος εκποίησης, κατάσχεσης ή νέας επιβάρυνσης, πρέπει να εξετάζονται εγκαίρως τα κατάλληλα συμβατικά και δικαστικά μέτρα προστασίας.

Ηλεκτρονικό Προσύμφωνο και Νόμιμη Αντιπροσώπευση

Η εγκεκριμένη ηλεκτρονική υπογραφή εξομοιώνεται, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, με ιδιόχειρη υπογραφή. Δεν μετατρέπει, όμως, ένα ιδιωτικό ηλεκτρονικό έγγραφο σε συμβολαιογραφική πράξη.

Επομένως, ένα ιδιωτικό ηλεκτρονικό προσύμφωνο πώλησης ακινήτου, ακόμη και αν φέρει εγκεκριμένες ηλεκτρονικές υπογραφές, δεν αρκεί για την τήρηση του συμβολαιογραφικού τύπου. Το προσύμφωνο πρέπει να περιβληθεί τον νόμιμο συμβολαιογραφικό τύπο, σύμφωνα με την εκάστοτε ισχύουσα συμβολαιογραφική διαδικασία.

Δεν απαιτείται, πάντως, σε κάθε περίπτωση αυτοπρόσωπη εμφάνιση του συμβαλλομένου. Η κατάρτιση μπορεί να γίνει και μέσω νομίμως εξουσιοδοτημένου αντιπροσώπου, εφόσον η πληρεξουσιότητα έχει τον απαιτούμενο τύπο και περιλαμβάνει επαρκώς τις σχετικές εξουσίες.

Πρακτικές Συμβουλές

1. Πραγματοποιήστε νομικό και τεχνικό έλεγχο του ακινήτου πριν αναλάβετε δεσμευτική υποχρέωση.
2. Διακρίνετε σαφώς το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο από μια μη δεσμευτική κράτηση ή ένα έγγραφο διαπραγματεύσεων.
3. Πραγματοποιήστε κάθε καταβολή έναντι του τιμήματος αποκλειστικά με το νόμιμο τραπεζικό μέσο και διατηρήστε τα σχετικά αποδεικτικά.
4. Προσδιορίστε ρητά αν το καταβαλλόμενο ποσό είναι προκαταβολή, αρραβώνας ή συνδέεται με ποινική ρήτρα.
5. Συμπεριλάβετε σαφείς αιρέσεις για χρηματοδότηση, εξάλειψη βαρών, πολεοδομικές εκκρεμότητες και ολοκλήρωση του απαιτούμενου ελέγχου.
6. Ορίστε συγκεκριμένη και ρεαλιστική προθεσμία για το οριστικό συμβόλαιο και σαφείς συνέπειες αθέτησης.
7. Λάβετε υπόψη ότι το προσύμφωνο δεν μεταβιβάζει κυριότητα και δεν παρέχει από μόνο του πλήρη προστασία έναντι τρίτων.

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Είναι υποχρεωτικό το προσύμφωνο πριν από την αγορά ακινήτου;

Όχι. Το προσύμφωνο είναι προαιρετικό και χρησιμοποιείται όταν τα μέρη χρειάζονται δεσμευτική ρύθμιση πριν καταστεί δυνατή η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Η σκοπιμότητά του αξιολογείται με βάση τη συγκεκριμένη συναλλαγή.

Χρειάζεται συμβολαιογράφο το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου;

Ναι, εφόσον πρόκειται πράγματι για δεσμευτικό προσύμφωνο με το οποίο τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση μελλοντικής πώλησης και αγοράς ακινήτου. Χωρίς συμβολαιογραφικό τύπο είναι άκυρο.

Είναι άκυρο κάθε ιδιωτικό συμφωνητικό που υπογράφεται πριν από την πώληση;

Όχι αυτομάτως. Κρίσιμο είναι το πραγματικό περιεχόμενό του. Αν δημιουργεί δεσμευτική υποχρέωση σύναψης της πώλησης, αποτελεί προσύμφωνο και απαιτεί συμβολαιογραφικό τύπο. Αν αποτυπώνει μόνο διαπραγματεύσεις ή μη δεσμευτική κράτηση, απαιτείται διαφορετική νομική αξιολόγηση.

Τι γίνεται αν έχω καταβάλει ποσό βάσει άκυρου ιδιωτικού προσυμφώνου;

Το ποσό μπορεί, κατά κανόνα, να αναζητηθεί με βάση τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού. Δεν εφαρμόζεται αυτομάτως ο κανόνας επιστροφής διπλάσιου αρραβώνα. Η ακριβής αξίωση εξαρτάται από το περιεχόμενο του εγγράφου, τον σκοπό της καταβολής και τη συμπεριφορά των μερών.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ αρραβώνα και προκαταβολής;

Ο αρραβώνας καλύπτει, εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά, τη ζημία από την υπαίτια μη εκτέλεση και συνεπάγεται απώλεια ή απόδοση του διπλασίου. Η προκαταβολή αποτελεί μέρος του τιμήματος και η τύχη της εξαρτάται από την εξέλιξη της σύμβασης και τις αξιώσεις που γεννώνται σε περίπτωση ματαίωσης.

Μπορεί ο αρραβώνας να μου επιτρέπει απλώς να αλλάξω γνώμη;

Όχι από μόνος του. Τα άρθρα 402 και 403 ΑΚ δεν καθιερώνουν ελεύθερο δικαίωμα υπαναχώρησης. Τέτοιο δικαίωμα πρέπει να προβλέπεται ειδικά από τη σύμβαση ή τον νόμο.

Τι μπορώ να κάνω αν το άλλο μέρος αρνηθεί να υπογράψει το οριστικό συμβόλαιο;

Αν υπάρχει έγκυρο και ληξιπρόθεσμο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, μπορεί να ασκηθεί αγωγή καταδίκης σε δήλωση βούλησης σύμφωνα με το άρθρο 949 ΚΠολΔ. Ανάλογα με τη σύμβαση, μπορεί επίσης να υφίστανται αξιώσεις αποζημίωσης ή άλλα συμβατικά δικαιώματα.

Μεταβιβάζεται η κυριότητα του ακινήτου με το προσύμφωνο;

Όχι. Το προσύμφωνο δημιουργεί υποχρέωση για τη μελλοντική κατάρτιση της πώλησης. Η κυριότητα μεταβιβάζεται μόνο μετά την ολοκλήρωση και καταχώριση των πράξεων που απαιτεί ο νόμος.

Ισχύει ιδιωτικό ηλεκτρονικό προσύμφωνο για ακίνητο;

Όχι ως υποκατάστατο του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου. Η ηλεκτρονική υπογραφή δεν αναπληρώνει τον συμβολαιογραφικό τύπο. Είναι, όμως, δυνατή η νόμιμη αντιπροσώπευση συμβαλλομένου με πληρεξουσιότητα που πληροί τις απαιτήσεις του νόμου.

Προστατεύει το προσύμφωνο τον αγοραστή αν το ακίνητο πωληθεί σε τρίτο;

Δεν παρέχει από μόνο του πλήρη εμπράγματη προστασία. Δημιουργεί καταρχήν ενοχικές αξιώσεις κατά του αντισυμβαλλομένου. Η προστασία σε περίπτωση μεταβίβασης ή επιβάρυνσης υπέρ τρίτου εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τα ειδικότερα μέτρα που έχουν ληφθεί.

Το παρόν άρθρο έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Κάθε υπόθεση απαιτεί εξατομικευμένη αξιολόγηση, με βάση τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και το ισχύον νομικό πλαίσιο. Για εξειδικευμένη συμβουλή, παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο μας.