Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν αποτελεί απλώς εντολή προβολής ενός ακινήτου. Για όσο ισχύει, περιορίζει τη δυνατότητα του εντολέα να αναθέσει την ίδια εντολή σε άλλον μεσίτη ή να αναζητήσει ο ίδιος αντισυμβαλλόμενο, με εξαίρεση μόνο τα πρόσωπα που κατονομάζονται ρητά στη σύμβαση. Γι’ αυτό οι όροι, η διάρκεια και η αμοιβή πρέπει να ελέγχονται πριν από την υπογραφή.

Το νομικό πλαίσιο της μεσιτείας ακινήτων

Η μεσιτεία ρυθμίζεται από τα άρθρα 703 επ. ΑΚ και, ειδικά για τους μεσίτες ακινήτων, από τα άρθρα 197 επ. του Ν. 4072/2012. Κατά το άρθρο 200, η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων καταρτίζεται εγγράφως. Ο έγγραφος τύπος μπορεί να καλυφθεί και με ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών ή τηλεομοιοτυπιών, καθώς και με μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.

Η σύμβαση πρέπει να αναφέρει τα στοιχεία και τους ΑΦΜ των μερών, τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη, την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης, το είδος της κύριας σύμβασης και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής. Η μεσιτική αμοιβή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια.

Απλή και αποκλειστική μεσιτεία

Διάρκεια και παράταση

Στη μη αποκλειστική μεσιτεία, οι δώδεκα μήνες αποτελούν τον νόμιμο χρόνο όταν τα μέρη δεν έχουν ορίσει διαφορετικά, όχι απόλυτο ανώτατο όριο. Αν έχει συμφωνηθεί μεγαλύτερη διάρκεια, κάθε μέρος μπορεί να καταγγείλει αζημίως μετά την πάροδο δώδεκα μηνών και τα αποτελέσματα επέρχονται μετά από τρεις μήνες.

Στην αποκλειστική μεσιτεία, αντίθετα, η αρχική διάρκεια δεν μπορεί να υπερβαίνει τους οκτώ μήνες. Ο εντολέας έχει δικαίωμα τετράμηνης παράτασης με μονομερή έγγραφη δήλωση. Μετά τη λήξη μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση, αλλά δεν πρέπει να εμφανίζεται ως καταστρατήγηση των χρονικών ορίων.

Πότε οφείλεται η μεσιτική αμοιβή

Κατά τον γενικό κανόνα του άρθρου 200, ο μεσίτης μπορεί να ζητήσει τη συμφωνημένη αμοιβή όταν καταρτιστεί η κύρια σύμβαση, εφόσον ο ίδιος μεσολάβησε ή υπέδειξε την ευκαιρία σύναψής της. Η αποκλειστικότητα εισάγει ειδικά τεκμήρια και συνέπειες.

Μπορεί ο μεσίτης να ενεργεί και για το άλλο μέρος;

Η σύμβαση πρέπει να αναφέρει ρητά αν ο μεσίτης επιτρέπεται να ενεργήσει και για τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα. Αν δεν υπάρχει τέτοια συμφωνία και ο μεσίτης συμβληθεί και με το άλλο μέρος, ο εντολέας μπορεί να αρνηθεί την αμοιβή ή να ζητήσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.

Πρόωρη λύση και καταχρηστικοί όροι

Δεν υπάρχει μία γενική «έξοδος χωρίς συνέπειες» από κάθε αποκλειστική σύμβαση. Πρέπει να ελεγχθούν η διάρκεια, οι ρήτρες λύσης, τυχόν ουσιώδης παράβαση του μεσίτη, οι γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα και, όταν ο εντολέας είναι καταναλωτής, οι κανόνες για τους γενικούς όρους συναλλαγών του άρθρου 2 Ν. 2251/1994. Η ισχύς μιας ρήτρας κρίνεται με βάση το ακριβές περιεχόμενο και τις περιστάσεις.

Τι να ελέγξετε πριν υπογράψετε

• Ακριβή περιγραφή του ακινήτου και της κύριας σύμβασης που επιδιώκεται.
• Ημερομηνία έναρξης, διάρκεια, τρόπος παράτασης και διαδικασία λύσης.
• Ποσό ή ποσοστό αμοιβής, χρόνος γένεσης της αξίωσης και τυχόν ΦΠΑ ή έξοδα προβολής.
• Ονομαστική καταγραφή των προσώπων που εξαιρούνται από την αποκλειστικότητα.
• Συγκεκριμένες ενέργειες προώθησης και υποχρέωση ενημέρωσης του εντολέα.
• Ρητή πρόβλεψη για το αν ο μεσίτης μπορεί να ενεργεί και για τον αντισυμβαλλόμενο.
• Όρους αποζημίωσης, ποινικές ρήτρες και συνέπειες συναλλαγής μετά τη λήξη.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να πουλήσω μόνος μου κατά τη διάρκεια της αποκλειστικότητας;

Κατά κανόνα όχι. Επιτρέπεται εξαίρεση μόνο για φυσικά ή νομικά πρόσωπα που έχουν κατονομαστεί ρητά στη σύμβαση, με τις ειδικές οικονομικές συνέπειες που προβλέπει ο νόμος.

Ποια είναι η μέγιστη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας;

Η αρχική διάρκεια δεν μπορεί να υπερβαίνει τους οκτώ μήνες. Ο εντολέας μπορεί να την παρατείνει για τέσσερις ακόμη μήνες με μονομερή έγγραφη δήλωση.

Υπάρχει νόμιμη ελάχιστη μεσιτική αμοιβή ή υποχρεωτικό ποσοστό;

Όχι. Το ποσό ή ποσοστό συμφωνείται ελεύθερα και πρέπει να αναγράφεται στη σύμβαση.

Μπορώ να καταγγείλω οποτεδήποτε τη σύμβαση χωρίς κόστος;

Όχι ως γενικός κανόνας. Απαιτείται έλεγχος του είδους της σύμβασης, της διάρκειας, των όρων λύσης, της συμπεριφοράς των μερών και των αναγκαστικών διατάξεων.

Οφείλεται αμοιβή αν πουλήσω μετά τη λήξη;

Ενδέχεται. Ειδικά αν η πώληση γίνει μέσα σε τρεις μήνες, έχει δοθεί εντολή σε άλλον μεσίτη και ο πρώτος αποδείξει ότι η συναλλαγή οφείλεται στις δικές του ενέργειες, μπορεί να θεμελιωθεί αξίωση.

Αρκεί ανταλλαγή email για τον έγγραφο τύπο;

Ο νόμος αναγνωρίζει τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ως μέσο πλήρωσης του έγγραφου τύπου. Το περιεχόμενο πρέπει πάντως να αποτυπώνει με σαφήνεια τα απαιτούμενα στοιχεία και τη συμφωνία των μερών.

Συμπέρασμα

Η αποκλειστική μεσιτεία δημιουργεί ουσιαστική δέσμευση και ειδικές οικονομικές συνέπειες. Η διάρκεια, οι εξαιρέσεις, η αμοιβή, η δυνατότητα διπλής εντολής και οι ρήτρες λύσης πρέπει να ελέγχονται ως ενιαίο σύνολο πριν από την υπογραφή.

Σας έχει προταθεί σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας; Το γραφείο μας μπορεί να ελέγξει τους όρους της σύμβασης, να εντοπίσει νομικούς και οικονομικούς κινδύνους και να προτείνει τις αναγκαίες τροποποιήσεις πριν από τη δέσμευσή σας.

Το παρόν άρθρο έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Κάθε υπόθεση απαιτεί εξατομικευμένη αξιολόγηση, με βάση τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και το ισχύον νομικό πλαίσιο. Για εξειδικευμένη συμβουλή, παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο μας.