Σύσταση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας (Οροφοκτησία): Τι Είναι

Κάθε φορά που μια οικοδομή χωρίζεται νομικά σε διαμερίσματα ή άλλους αυτοτελείς χώρους, οι οποίοι πρόκειται να ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες, απαιτείται ειδική νομική πράξη. Η πράξη αυτή ονομάζεται σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή οροφοκτησία και επιτρέπει τη χωριστή κυριότητα σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, παράλληλα με την αναγκαστική συγκυριότητα στο οικόπεδο και στα κοινά μέρη του κτιρίου.

Τι Είναι η Οριζόντια Ιδιοκτησία

Οριζόντια ιδιοκτησία είναι η χωριστή, αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα ορόφου μιας οικοδομής. Η κυριότητα αυτή συνοδεύεται υποχρεωτικά και αδιαχώριστα από ορισμένο ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας επί του οικοπέδου και επί των μερών του ακινήτου που εξυπηρετούν την κοινή χρήση των ιδιοκτητών.

Πρόκειται, επομένως, για ένα σύνθετο και ενιαίο εμπράγματο δικαίωμα:

Αποκλειστική κυριότητα στον αυτοτελή χώρο, όπως το διαμέρισμα.
Αναγκαστική συγκυριότητα στο οικόπεδο και στα κοινά μέρη της οικοδομής.

Η νομική βάση του θεσμού βρίσκεται στον Ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», σε συνδυασμό με τα άρθρα 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα. Η οροφοκτησία αποτελεί ειδική εξαίρεση από τη γενική αρχή της ενότητας του εδάφους και της οικοδομής, επιτρέποντας τη δημιουργία περισσότερων αυτοτελών εμπράγματων δικαιωμάτων στο ίδιο κτίριο.

Κοινόκτητα και Κοινόχρηστα Μέρη

Στα μέρη που ανήκουν αναγκαστικά σε όλους τους ιδιοκτήτες κατά το ποσοστό τους περιλαμβάνονται, ενδεικτικά, το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή και γενικά όσα εξυπηρετούν την κοινή χρήση ή τη στατική και λειτουργική ενότητα της οικοδομής.

Οι έννοιες «κοινόκτητο» και «κοινόχρηστο» δεν είναι απολύτως ταυτόσημες. Το κοινόκτητο αναφέρεται στο ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός χώρου ή πράγματος, ενώ το κοινόχρηστο στον τρόπο χρήσης του. Ένας κοινόκτητος χώρος μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να έχει παραχωρηθεί στην αποκλειστική χρήση συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η αποκλειστική χρήση, όμως, δεν μετατρέπει τον χώρο σε αυτοτελή ιδιοκτησία.

Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία

Η οριζόντια ιδιοκτησία αφορά τη χωριστή κυριότητα σε όροφο, διαμέρισμα ή άλλο αυτοτελή χώρο ενός κτιρίου.

Η κάθετη ιδιοκτησία αφορά περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα ή τμήματα οικοδομημάτων που βρίσκονται στο ίδιο ενιαίο οικόπεδο. Ο ιδιοκτήτης κάθε κάθετης ιδιοκτησίας έχει χωριστή κυριότητα στο κτίσμα που του αντιστοιχεί, αλλά παραμένει συγκύριος εξ αδιαιρέτου στο ενιαίο οικόπεδο. Η τυχόν αποκλειστική χρήση συγκεκριμένου τμήματος του οικοπέδου δεν ισοδυναμεί με πραγματική κατάτμησή του σε νέα, αυτοτελή οικόπεδα.

Η κάθετη ιδιοκτησία ρυθμίζεται ιδίως από το Ν.Δ. 1024/1971, σε συνδυασμό με τον Ν. 3741/1929 και τα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ, με την επιφύλαξη των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων.

Πώς Γίνεται η Σύσταση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας

Η οριζόντια ιδιοκτησία μπορεί να συσταθεί με περισσότερους τρόπους:

Με μονομερή συμβολαιογραφική πράξη του μοναδικού κυρίου του ακινήτου. Η σύσταση μπορεί να γίνει πριν από την πώληση των επιμέρους ιδιοκτησιών, ακόμη και όταν η οικοδομή βρίσκεται υπό ανέγερση.
Με συμβολαιογραφική συμφωνία όλων των συγκυρίων του ακινήτου.
Με διάταξη τελευταίας βούλησης, με τήρηση των κανόνων του κληρονομικού δικαίου και ολοκλήρωση των απαιτούμενων πράξεων αποδοχής και καταχώρισης.
Με δικαστική απόφαση στο πλαίσιο δίκης διανομής, σύμφωνα με το άρθρο 480Α ΚΠολΔ, εφόσον η διανομή με σύσταση χωριστών ιδιοκτησιών είναι εφικτή, δεν αντιβαίνει στο συμφέρον των λοιπών συγκυρίων και είναι συμβατή με την πολεοδομική νομοθεσία.

Η δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται οριζόντια ιδιοκτησία πρέπει να περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο. Για την παραγωγή εμπράγματων αποτελεσμάτων απαιτείται η καταχώρισή της στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Αντίστοιχη καταχώριση απαιτείται για την τελεσίδικη δικαστική απόφαση που διατάσσει τη διανομή με σύσταση χωριστών ιδιοκτησιών, καθώς και για τις πράξεις που απαιτούνται στην περίπτωση κτήσης αιτία θανάτου.

Χωρίς την απαιτούμενη καταχώριση, η σύσταση δεν παράγει τα προβλεπόμενα εμπράγματα αποτελέσματα.

Τι Περιλαμβάνει η Πράξη Σύστασης

Η πράξη σύστασης πρέπει να αποτυπώνει με σαφήνεια τη νομική και τεχνική ταυτότητα του ακινήτου. Συνήθως περιλαμβάνει:

Τα πλήρη στοιχεία των συμβαλλομένων.
Την ακριβή περιγραφή του οικοπέδου και της υφιστάμενης ή υπό ανέγερση οικοδομής.
Τα κτηματολογικά, πολεοδομικά και λοιπά στοιχεία ταυτοποίησης του ακινήτου.
Τον ακριβή προσδιορισμό κάθε αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας, με αναφορά στον όροφο, τη θέση, την επιφάνεια, τα όρια και τη χρήση της.
Τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και των κοινών μερών.
Τον προσδιορισμό τυχόν παρακολουθημάτων, όπως αποθήκες, καθώς και χώρων αποκλειστικής χρήσης.
Τη διάκριση των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής.
Τυχόν χωριστούς συντελεστές συμμετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες.
Τους κανόνες ψηφοφορίας, διαχείρισης και χρήσης, εφόσον η πράξη περιλαμβάνει και κανονισμό πολυκατοικίας.
Τυχόν ειδικούς περιορισμούς χρήσης ή δικαιώματα υψούν.
Τα απαιτούμενα σχέδια, πίνακες ποσοστών και τεχνικά έγγραφα.

Η περιγραφή της πράξης πρέπει να συμφωνεί με την πραγματική και νόμιμη κατάσταση του ακινήτου, καθώς και με τα στοιχεία της οικοδομικής άδειας, των εγκεκριμένων σχεδίων και της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας, όπου αυτή απαιτείται.

Τι Είναι τα Χιλιοστά Συνιδιοκτησίας

Τα χιλιοστά εκφράζουν το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας που συνοδεύει κάθε οριζόντια ιδιοκτησία επί του οικοπέδου και των κοινών μερών. Το ποσοστό αυτό είναι αναπόσπαστα συνδεδεμένο με την αντίστοιχη οριζόντια ιδιοκτησία και δεν μεταβιβάζεται αυτοτελώς από αυτήν.

Τα χιλιοστά επί του οικοπέδου δεν πρέπει να συγχέονται αυτομάτως με:

Τα ποσοστά συμμετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες.
Τα ποσοστά επιβάρυνσης για τη θέρμανση ή τον ανελκυστήρα.
Τον αριθμό ή τη βαρύτητα των ψήφων στη γενική συνέλευση.

Τα ζητήματα αυτά μπορεί να ρυθμίζονται διαφορετικά στην πράξη σύστασης ή στον κανονισμό. Αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία για την κατανομή των κοινών βαρών, εφαρμόζονται οι κανόνες του Ν. 3741/1929, με βάση την αξία κάθε ορόφου ή διαμερίσματος.

Ιδιαίτερη Προσοχή σε Αποθήκες και Θέσεις Στάθμευσης

Δεν μπορεί κάθε χώρος που αναφέρεται σε μια κάτοψη να αποτελέσει αυτομάτως αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία. Πρέπει να εξετάζεται αν ο συγκεκριμένος χώρος είναι, από νομική και πολεοδομική άποψη, δεκτικός αυτοτελούς ιδιοκτησίας και πώς ακριβώς περιγράφεται στην πράξη σύστασης.

Μια αποθήκη ή ένας στεγασμένος χώρος στάθμευσης μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να αποτελεί αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία ή παρακολούθημα κύριας ιδιοκτησίας.

Αντίθετα, οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή ή στον ακάλυπτο χώρο δεν αποτελούν, κατά κανόνα, αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Μπορούν να αποτελούν χώρους αποκλειστικής χρήσης που συνδέονται με συγκεκριμένη κύρια οριζόντια ιδιοκτησία.

Για παλαιότερες πράξεις που αντιμετώπισαν ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή ως αυτοτελή ιδιοκτησία ή δημιούργησαν αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χωρίς σύνδεση με κύρια ιδιοκτησία, ισχύουν ειδικές δυνατότητες μονομερούς τροποποίησης και αντιστοίχισης της θέσης σε κύρια οριζόντια ιδιοκτησία της ίδιας πολυκατοικίας. Επειδή οι προϋποθέσεις διαφέρουν ανά περίπτωση, απαιτείται έλεγχος του αρχικού τίτλου και όλων των μεταγενέστερων πράξεων.

Η Σχέση με τον Κανονισμό Πολυκατοικίας

Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και ο κανονισμός πολυκατοικίας έχουν διαφορετικό αντικείμενο.

Η σύσταση δημιουργεί τις αυτοτελείς ιδιοκτησίες και καθορίζει τα ποσοστά συγκυριότητας. Ο κανονισμός ρυθμίζει τη χρήση των ιδιοκτησιών και των κοινών χώρων, την κατανομή δαπανών, τη διοίκηση της οικοδομής, τη λειτουργία της γενικής συνέλευσης και τα αμοιβαία δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών.

Ο κανονισμός μπορεί να περιλαμβάνεται στην ίδια πράξη με τη σύσταση ή να καταρτίζεται με μεταγενέστερη πράξη. Δεν είναι υποχρεωτικός σε κάθε πολυκατοικία. Όταν, όμως, ρυθμίζει ή μεταβάλλει τα αμοιβαία δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και προορίζεται να δεσμεύει και τους ειδικούς διαδόχους τους, απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχώριση.

Ο κανονισμός δεν δημιουργεί από μόνος του χωριστές ιδιοκτησίες, εκτός αν η ίδια συμβολαιογραφική πράξη περιλαμβάνει και έγκυρη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Μπορεί να Τροποποιηθεί η Σύσταση

Η τροποποίηση της σύστασης απαιτεί, κατά κανόνα, συμβολαιογραφική πράξη, καταχώριση και συναίνεση όλων των ιδιοκτητών όταν επηρεάζονται τα ποσοστά συγκυριότητας, τα κοινά μέρη ή τα αμοιβαία δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους.

Η δυνατότητα λήψης ορισμένων αποφάσεων με πλειοψηφία, όταν προβλέπεται στον κανονισμό, δεν επιτρέπει κατ’ ανάγκη την ουσιώδη μεταβολή των τίτλων ιδιοκτησίας ή των εμπράγματων δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών.

Ο νόμος προβλέπει, πάντως, ειδικές εξαιρέσεις. Μεταξύ άλλων, επιτρέπεται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις η μονομερής συμβολαιογραφική τροποποίηση στοιχείων οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα ή τη χρήση, όταν η υφιστάμενη πραγματική κατάσταση υπάρχει από τον χρόνο κατασκευής, αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα, είναι νόμιμη ή έχει υπαχθεί στις διατάξεις περί τακτοποίησης και δεν θίγει τα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας, την κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών ή τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των λοιπών ιδιοκτησιών.

Επιπλέον, αποκλίσεις εμβαδού έως δύο τοις εκατό (2%) από τις μετρήσεις της πράξης σύστασης θεωρούνται, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, αποδεκτές και δεν απαιτούν τροποποίηση της σύστασης για τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτής.

Οι εξαιρέσεις αυτές δεν καθιερώνουν γενικό δικαίωμα μονομερούς τροποποίησης. Κάθε περίπτωση πρέπει να ελέγχεται με βάση τον τίτλο, τον κανονισμό, την πραγματική κατάσταση και τις ειδικές νόμιμες προϋποθέσεις.

Γιατί Είναι Θεμελιώδης για τη Μεταβίβαση Διαμερίσματος

Για να μεταβιβαστεί ένα διαμέρισμα ως αυτοτελές ακίνητο, πρέπει να έχει προηγηθεί έγκυρη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή η σύσταση να πραγματοποιείται με την ίδια συμβολαιογραφική πράξη.

Χωρίς έγκυρη σύσταση, δεν μπορεί κατά κανόνα να μεταβιβαστεί χωριστή κυριότητα σε συγκεκριμένο διαμέρισμα. Ανάλογα με το περιεχόμενο του τίτλου, μπορεί να μεταβιβάζεται μόνο ιδανικό μερίδιο εξ αδιαιρέτου επί του συνολικού ακινήτου, γεγονός που διαφέρει ουσιωδώς από την απόκτηση αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Πρακτικές Συμβουλές

Ελέγξτε την αρχική πράξη σύστασης, τον κανονισμό και όλες τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις.
Επιβεβαιώστε ότι η πράξη έχει καταχωριστεί κανονικά στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Συγκρίνετε την περιγραφή του τίτλου, τα σχέδια, τον πίνακα ποσοστών και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Ελέγξτε χωριστά τα χιλιοστά επί του οικοπέδου, τα ποσοστά κοινόχρηστων δαπανών και τα δικαιώματα ψήφου.
Διαπιστώστε αν αποθήκες, θέσεις στάθμευσης και λοιποί χώροι αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες, παρακολουθήματα ή χώρους αποκλειστικής χρήσης.
Εξετάστε τυχόν βάρη, περιορισμούς χρήσης, δικαιώματα υψούν και αποκλίσεις από τα εγκεκριμένα σχέδια πριν από οποιαδήποτε συναλλαγή.

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Τι είναι η οροφοκτησία;

Είναι η χωριστή κυριότητα σε όροφο, διαμέρισμα ή άλλο χώρο που μπορεί νόμιμα να αποτελέσει αυτοτελή ιδιοκτησία, σε συνδυασμό με αναγκαστική συγκυριότητα στο οικόπεδο και στα κοινά μέρη της οικοδομής.

Ποιος μπορεί να συστήσει οριζόντια ιδιοκτησία;

Ο μοναδικός κύριος του ακινήτου με μονομερή πράξη ή όλοι οι συγκύριοι με συμφωνία. Σύσταση μπορεί επίσης να προκύψει από διάταξη τελευταίας βούλησης ή από δικαστική απόφαση διανομής υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 480Α ΚΠολΔ.

Χρειάζεται συμβολαιογράφος;

Για τη σύσταση με δικαιοπραξία εν ζωή απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχώριση στο Κτηματολόγιο. Η σύσταση με διάταξη τελευταίας βούλησης ή δικαστική απόφαση ακολουθεί τις ειδικές διατυπώσεις που προβλέπονται για κάθε περίπτωση και απαιτεί τις αντίστοιχες καταχωριστικές πράξεις.

Τι είναι τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας;

Είναι το ποσοστό συγκυριότητας κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και των κοινών μερών. Δεν ταυτίζεται υποχρεωτικά με τα ποσοστά συμμετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες ή με τη βαρύτητα της ψήφου στη γενική συνέλευση.

Ποια είναι η διαφορά οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας;

Η οριζόντια ιδιοκτησία αφορά αυτοτελείς χώρους ενός κτιρίου. Η κάθετη ιδιοκτησία αφορά περισσότερα αυτοτελή κτίρια ή τμήματα κτιρίων σε ενιαίο οικόπεδο, χωρίς να καταργείται η εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα επί του οικοπέδου.

Είναι υποχρεωτικός ο κανονισμός πολυκατοικίας;

Όχι σε κάθε περίπτωση. Είναι, όμως, ιδιαίτερα σημαντικός για τη ρύθμιση της χρήσης, των δαπανών, της διαχείρισης και των σχέσεων μεταξύ των ιδιοκτητών.

Μπορεί να γίνει σύσταση σε υφιστάμενη οικοδομή;

Ναι, εφόσον η πραγματική κατάσταση του κτιρίου είναι νόμιμη ή έχει υπαχθεί στις προβλεπόμενες διαδικασίες και μπορεί να αποτυπωθεί έγκυρα στους τίτλους, στα σχέδια και στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα.

Μπορεί μια ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή να είναι αυτοτελής ιδιοκτησία;

Κατά κανόνα όχι. Συνήθως αποτελεί χώρο αποκλειστικής χρήσης που συνδέεται με κύρια οριζόντια ιδιοκτησία. Για παλαιότερους τίτλους που την περιγράφουν διαφορετικά ισχύουν ειδικές νομοθετικές ρυθμίσεις και απαιτείται εξατομικευμένος έλεγχος.

Μπορεί να τροποποιηθεί μονομερώς η σύσταση;

Μόνο σε ειδικές περιπτώσεις που προβλέπονται από τον νόμο ή από έγκυρο τίτλο και εφόσον συντρέχουν όλες οι σχετικές προϋποθέσεις. Ο γενικός κανόνας παραμένει ότι οι ουσιώδεις μεταβολές που επηρεάζουν τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών απαιτούν τη συναίνεσή τους.

Τι κίνδυνο έχει η αγορά χωρίς έγκυρη σύσταση;

Χωρίς έγκυρη σύσταση δεν αποκτάται, κατά κανόνα, αυτοτελής κυριότητα σε συγκεκριμένο διαμέρισμα. Ενδέχεται να αποκτάται μόνο εξ αδιαιρέτου ποσοστό επί ολόκληρου του ακινήτου, με σημαντικά διαφορετικές νομικές συνέπειες.

Το παρόν άρθρο έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Κάθε υπόθεση απαιτεί εξατομικευμένη αξιολόγηση, με βάση τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και το ισχύον νομικό πλαίσιο. Για εξειδικευμένη συμβουλή, παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο μας.

Αρθρογραφία